Строители ищут способы удешевления жилья

Рост доходов населения и упрощенный доступ к кредитам резко увеличили спрос на жилье. Но цены на недвижимость едва соотносятся с доходами ростовчан: основная масса покупателей может себе позволить приобрести только жилье эконом-класса, но его не хватает. Строительные организации стремятся удовлетворить спрос, делая ставку на возведение недорогого жилья.

Три четверти мероприятий нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» направлены на поддержку спроса, и только 25% – на развитие жилищного строительст­ва. Предполагалось, что достаточно будет создать спрос, а рынок сам отрегулирует темпы и объемы строительства. Однако к этому бизнес оказался не готов: возводить массовое жилье мешают устаревшие технологии и несовершенство законодательства.

Жилье эконом-класса дорожает каждый час

Эксперты говорят об ажиотажном спросе на недорогое жилье. ВАДИМ ХОБТА, генеральный директор Ипотечно-инвестиционного агентства Ростова (ИИАР): «Современная тенденция: каждой семье – отдельную квартиру. Благосостояние ро­стовчан растет, изменяются и их жилищные потребности».

Самый ходовой товар сейчас в Росто­ве – квартиры гостиничного типа. Генеральный директор компании «Титул» ЕВГЕНИЙ СОСНИЦКИЙ говорит, что по рыночной цене (900 тыс. руб.) гостинка «уходит» в тот же день, спрос на гостинки и однокомнатные квартиры на 25% превышает количество продаваемых объектов.

По мнению экспертов, в ближайшее время ситуация не улучшится. «Жилье будет только дорожать», – прогнозирует АДАМ БАТАЖЕВ, генеральный директор строительной фирмы «Руслан». С ним согласна генеральный директор АН «Альтаир» ТАМАРА КОМОГОРОВА: «В 2005 г. рост цен на недвижимое имущество составил 30%. Итоги этого года будут на уровне 35%. Этому способствует доступность ипотечного кредитования».

Продавцы квартир чутко реагируют на настроение покупателей. Сотрудники ИИАР, например, в августе наблюдали за двумя новыми «двушками» – в Нахичевани и в менее престижной Александровке. Вторая квартира по стоимости (32 тыс. руб. за кв. м) почти приблизилась к первой (34 тыс. руб. за кв. м), чего теоретически быть не должно. Но в Александровке практически нет новостроек, и люди, желающие жить именно здесь, выстро­ились в очередь. А специалисты концерна «Вант» даже рассчитали скорость удорожания квартир: квадратный метр увеличивается в цене на 1 руб. каждый час.

Отмечая такой спрос на квартиры эконом-класса, строители начинают называть этот сегмент самым перспективным. «Недорогое жилье – сектор, который обязан развиваться. Он будет привлекателен застройщикам, которые считают деньги», – размышляет главный инженер КСМ-14 АЛЕКСАНДР КУЛИКОВ.

Новые технологии увеличат скорость возведения домов

По данным облкомстата, в январе-сентябре 2006 г. в Ростове-на-Дону постро­ено 421,5 тыс. кв. м жилья, что на 4,6% превышает аналогичные показатели прош­лого года. По данным концерна «Вант», в структуре предложения преобладают квартиры в домах с большой себестоимостью – кирпичных и монолитных. Доля панельных домов – всего 18%, и связано это с тем, что производство панелей в городе отстает от потребности, качество продукции не улучшается. В итоге, строителям проще возводить кирпичный дом, чем начинать строительст­во панельного.

Чтобы снизить стоимость квартир, застройщикам приходится искать новые ходы. Некоторые строительные организации пошли по пути возведения домов-коттеджей и уменьшения площади квартир в многоэтажках. В частности, концерн «Вант» сделал ставку на строительство квартир-студий. Директор по продажам этой компании ЕВГЕНИЙ МАЛИКОВ рассказывает, что студия имеет общую площадь 30 кв. м, кухонный блок отделен от комнаты перегородкой. В прошлом году «Вант» выставил на продажу один 250-квартирный дом на Чкаловском по цене, вдвое дешевле гостинок. Товар оказался очень востребованным, поэтому в концерне запланировали строительство еще нескольких «студийных» домов.

РОМАН БАБЕНКО, генеральный директор ООО НПО «ЛЭИ», говорит, что качест­во тоже может быть способом удешевления квартир, но этого нужно опасаться. «Новый владелец получит непригодный к длительной эксплуатации строительный конструктор», – подчеркивает он. Эксперты считают более перспективным применение новых технологий, которые помогут снизить затраты на жилье и повысить его качество.

«Руководители строительных организаций – прогрессивные и продвинутые люди, – рассуждает Адам Батажев. – Они заинтересованы в ускорении сроков строительства и уменьшении себестоимости зданий, ведь от этого зависит их прибыль. И если сегодня рынок стройматериалов предложит нам такие варианты, мы готовы их принять».

Производители – КСМ-14 и КСМ-1 – до конца года хотят запустить две схожих технологии сборно-монолитного каркаса – «Аркос» и «Куб два с поло­виной» соответственно. Вадим Хобта поясняет: «Раньше при возведении монолитных домов строители выставляли на площадке опалубку, делали заливку и ждали 28 дней, пока этаж застынет. Теперь плита застывает на заводе. Монтаж­ники получают готовые плиты и в течение недели собирают этаж. Остается только подождать, когда застынут швы панелей».

«Сейчас типовые проекты совершенст­вуются, – уточняет руководитель отдела новостроек АН «Дон-МТ» АЛЕКСЕЙ МАРАЛИН. – В них добавляется второй пассажирский лифт, увеличивается общеполезная площадь, этажность, поэтому дешево не значит плохо».

По мнению экспертов, варианты приобретения жилья в этом году стали разнообразными и более доступными для граждан. «Доступность – это тоже цена, – разъясняет руководитель дирекции по ЮФО ЗАО «ПИК-Регион» МИХАИЛ ПОДОЛЬСКИЙ, – но не обязательно низкая, а адекватная, складывающаяся из рыночных факторов. Доступность – это механизм, который дает людям возможность приобретать жилье. Таким механизмом стало ипотечное кредитование». Но ипотека концентрируется на вторичном рынке. Вадим Хобта: «На 100 продаваемых квартир приходится примерно 130 покупателей. Люди хотят купить жилье в новостройках, но мы пока не можем дать кредит на «первичку». С новостройками мы почти не работаем. У нас аккредитовано ограниченное число организаций, так что основная задача – перенести ипотечные деньги на «первичку». Мы хотим иметь дело именно со строителями».

Ипотечно-инвестиционное агентство разработало несколько схем социальной ипотеки, которые скоро будут запущены и задействуют первичный рынок жилья. Согласно одной из них, ИИАР инвести­рует в строительство ипотечного дома, формирует списки очередников, жела­ющих купить квартиру в этом доме. Подрядчиков определяют по итогам тендера на застройку.­ Квартира по социальной ипотеке в 1,3-1,7 раза дешевле коммерческого жилья. Если эксперимент пройдет успешно, подобная схема может быть применена и при строительстве жилья для свободной продажи.

Застройщики хотят привлечь государство в союзники

Частным компаниям не хватает четких механизмов взаимодействия с федеральными и муниципальными властями. Новый закон о долевом строительстве, по словам экспертов, усложнил процедуру получения разрешительных документов. «Многие компании завершили прежние объекты, а браться за новые проекты не хотят, – говорит Александр Куликов. – Потому что на сбор документов сейчас требуется год-полтора. Законы принимаются, а механизмов применения нет». С ним согласен Евгений Маликов: «Государство должно понимать, что людям, которые строят жилье, тоже нужны некоторые послабления. На первом месте – ускорение документооборота. И второе – город должен взять на себя часть расходов по коммунальному обеспечению новостроек». По словам Александра Куликова, подведение коммуникаций к новому дому иногда увеличивает себестоимость здания наполовину.

Управляющая ООО «Риэлти» ОЛЬГА ЛЕОНТЬЕВА сообщает, что первые примеры государственно-частного партнерства в городе есть. «Город привлекает крупный кредит на трехлетний срок, – указывает г-жа Леонтьева. – Он предназначен для создания инфраструктуры в микрорайоне Ливенцовка. То же самое – в городах Батайск и Новочеркасск, в Азовском и Аксайском районах. В рамках национального проекта «Доступное жилье» предусмотрены гарантии федерального и областного бюджетов по кредитам, привлекаемым муниципалитетами для подготовки новых площадок для строителей. Конкурсная торговля площадками будет поставлена на поток, что даст возможность большему числу застройщиков участвовать в возведении массового жилья».

«Государство может помочь предпринимателям, только принимая совершенные законы. Иначе объем жилья, вводимого в эксплуатацию в 2007-2008 гг., может резко сократиться», – рассуждает Адам Батажев. Вадим Хобта прогнозирует, что 2008 г., напротив, будет переломным. Тогда в полную силу заработает наци­ональный проект, возможности ипотечного кредитования уйдут на первичный рынок, и предложение жилья сравняется со спросом.