Ростов переходит на многоквартирные коттеджи

Донской рынок недвижимости ожидает смена приоритетов в бюджетной застройке. Кризис заставил строительные компании резко сократить количество возводимых многоэтажек. При этом цены на жилье остались невероятно высокими. На фоне этого все большее распространение получают квартирные коттеджи, которые уже в ближайшее время могут полностью завоевать сегмент бюджетного жилья.

По данным риелторов, к концу осени 2009 г. спрос на жилье упал до самой низкой точки с начала кризиса. Директор АН «Камелот» НАТАЛЬЯ САВЕНКОВА говорит, что если весной и летом наблюдался устойчивый рост спроса на недвижимость, то уже к октябрю-ноябрю число сделок на рынке сократилось на треть. Соответственно падала и цена. Так, на вторичном рынке квартиры в ноябре продавались в среднем по 38-40 тыс. руб. за кв. м, на первичном— по 33-35 тыс. руб., что на 25–30% дешевле, чем летом этого года. Однако и при таких ценах рынок недвижимости практически стоит. «Даже с учетом того, что банки активизировались в ипотечном направлении, спрос очень мал: при нынешнем уровне дохода большей части населения купить жилье не удастся, а дешеветь оно уже не будет»,— резюмирует она. Как признаются сами строители, себестоимость жилья в многоэтажках уже давно перешагнула порог в 30 тыс. руб. (по разным данным, 32–37 тыс. руб., в центре города— до 50 тыс.), то есть цена сейчас близка к тому порогу, перешагнув который, этот бизнес потеряет коммерческий смысл. В это же время по всему городу, как грибы после дождя, стали появляться многоквартирные коттеджи высотой 3-4 этажа, а в интернете— объявления об однокомнатных квартирах по 500–600 тыс. руб.

Рынку нужны «маленькие» квартиры
Соучредитель ГК «Альянс» ВЛАДИМИР ДЕК, один из первых начавший строить квартирные коттеджи в начале 2000-хгг., рассказывает, что подобные объекты уже получили большое распространение в крупных городах России, в частности, в Подмосковье. «У нас же жилье не только очень дорогое, оно еще и крупногабаритное, что лишь усугубляет проблему его доступности».
Г-н Дек рассказывает, что шесть лет назад он приобрел строящуюся гостиницу с намерением, предварительно ее перепланировав, продавать номера в ней как квартиры. «Однако никакой перепланировки не потребовалось— отдельные комнаты 17–20 кв. м с собственным санузлом пользовались очень хорошим спросом, и это натолкнуло меня на мысль, что именно такого жилья и не хватает рынку», — вспоминает он. Небольшие квартиры, по его словам, пользуются наибольшим спросом и сейчас. «Застройщик всегда может переделать по желанию покупателя 2-3 «путинки» в одну «сталинку», так что все стараются нарезать квартиры на как можно меньшие»,— говорит он.
Застройщики коттеджей утверждают, что себестоимость такого жилья оказывается как минимум на треть дешевле многоэтажек. Скептики среди строителей и риелторов утверждают, что такая разница получается как раз за счет обхождения законов, с чем сами «коттеджники» категорически не согласны. Во-первых, как отмечает директор АН «Новая линия-Недвижимость» ВИТАЛИЙ БОГОЗОв, сам коттедж возводится гораздо быстрее— за 8–10 месяцев против, в среднем, трех лет для высотки. Во-вторых, участок под строительство нужен небольшой— а значит, требуется меньше инвестиций. «Все это объективные преимущества малоэтажного строительства, ну а те, кто в дополнение к этому пользуются незаконными средствами для сокращения издержек, выгадывают еще больше», — говорит он. Владимир Дек добавляет, что экономить можно также на стройматериалах, в первую очередь потому, что несущая способность конструкции высотки и коттеджа разная.
Наталья Савенкова говорит, что на этапе котлована застройщик может продавать жилье и по 20-22 тыс. рублей закв.м. «Чтобы «разогнать» строительство, необходимо сделать довольно внушительные начальные затраты и застройщику чаще всего срочно нужны деньги, 2-3 первые квартиры он может продать по себестоимости. Одновременно идет проверка покупательского спроса и раскрутка проекта. Таким образом, если вовремя узнать о новом объекте, то отдельную квартиру можно купить за 400-450 тыс. рублей»,— рассказывает она. Цена растет по мере роста самого дома— на стадии готового фундамента квадратный метр стоит уже 27 тыс. руб., на стадии второго-третьего этажа— 30 тыс. Основное предложение, которое поступает на рынок— однокомнатные квартиры стоимостью 600-800 тыс. руб.
По словам риелторов, самые дешевые однокомнатные квартиры в строящихся высотных домах сейчас продаются не менее чем по 1,5 млн руб., и спроса на них практически нет. «Сегодня уже совершенно очевидно, что прежняя система строительства себя исчерпала: она дает элитное жилье, между тем как пласт бюджетного жилья остается ненасыщенным. Что именно придет ей на смену, пока не ясно, однако сейчас у коттеджей— очень большие перспективы»,— считает Виталий Богозов.
Владимир Дек говорит, что особые надежды у строителей коттеджей вызывает не только неудовлетворенный спрос на рынке, но и госзаказ, который практически не поколебал кризис: «Неоднократно озвученная чиновниками цена, по которой государство готово приобретать жилье для собственных нужд (27 тысяч рублей за квадратный метр) нас, в отличие от строительных концернов, вполне устраивает».
Незаконно, но дешево
По оценке специалистов, на сегодняшний день в Ростове на той или иной стадии строительства находится не менее 50 многоквартирных коттеджей. Основные районы застройки— ЗЖМ, Чкаловский, 2-й поселок Орджоникидзе, Батайск, дачные поселки на Каменке и на Военведе. «Более точную информацию по объему данного строительства получить пока невозможно»,— отмечает руководитель юридической службы ГК «Промжилстрой» ОКСАНА ТЕРСТУЯХ. По словам экспертов, крупных компаний в этом сегменте нет— в большинстве случаев застройку ведут частные лица якобы для собственных нужд, и это, естественно, никак в статистике не отражено. Схема действия такова: физическое лицо покупает небольшой (6-10 соток) участок земли и начинает строить частный дом. По закону, частное домовладение должно быть не выше трех этажей, плюс к этому разрешается надстройка мансарды: таким образом, получается четырехэтажное строение, которое затем разбивается на квартиры-доли. После этого каждый владелец квартиры-доли идет в суд и узаконивает право собственности на свое жилье.
Г-жа Терстуях отмечает, что если соблюдать все СНИПы, то проблем с судом не возникает. В частности, указывает она, по периметру дома должна быть возможность подъезда автомобилей оперативных служб, определенное место должно быть выделено под парковку, детскую площадку, зеленые насаждения. Директор юридического департамента АН «Титул» ЭДУАРД АЛЕКСЕЕВ говорит, что в большинстве случаев «коттеджники» строят с нарушениями закона. «Очевидно же, что частный и многоквартирный дом— две разные вещи, с разной инфраструктурой, нагрузкой на коммунальные сети и дороги, однако на бумаге эти различия отсутствуют. Поэтому, если суд не введет такой дом в эксплуатацию, или же заставит его снести, в этом не будет ничего удивительного».
Строители коттеджей, тем не менее уверены, что все риски перекрывает одно главное преимущество— цена. «Рынку не нужны дорогущие квартиры по 80 квадратных метров, спрос сейчас есть только в сегменте жилья стоимостью меньше миллиона. А раз так, то либо по закону, либо обходя его, такое жилье будут строить»,— уверен Владимир Дек.
К тому же, законы нарушают не только «коттеджники». «Вы думаете, с этим нет проблем у тех, кто строит «высотки»? Вот вам яркий пример: в Ростове нет пожарных машин с возможностью работать более чем на 12-этажной высоте, однако в центре у нас построены здания и в 18, и в 21 этаж, то есть тех, кто живет на верхних этажах, спасти в случае пожара просто не смогут»,— говорит Оксана Терстуях.
В строительство идут «частники» и риелторы
Виталий Богозов отмечает и изменение структуры инвесторов. «Если раньше жилищное строительство могли вести только крупные компании с обширными связями во власти, то теперь круг потенциальных инвесторов значительно расширился».
По расчетам Владимира Дека, постройка многоквартирного коттеджа на окраине города либо в дачном поселке будет стоить около 10 млн руб. Эта сумма примерно в равных пропорциях тратится на участок, коммуникации и само строительство. «Разумеется, расходы могут изменяться в зависимости от района застройки, технологии строительства, доступа к коммуникациям»,— уточняет он. По словам собеседников «ДК», «потянуть» такие расходы вполне по силам не только небольшим строительным компаниям и другим коммерческим структурам, но и обычным гражданам.
Эксперты объясняют, что есть разные схемы аккумуляции средств при таком строительстве— товарищество, потребительский кооператив и т.д. «Всего, по моим подсчетам, объем средств частных инвесторов в жилье в Ростове— около 800 млн руб. в год,— говорит Владимир Дек.— Раньше они уходили строительным компаниям через договоры долевого участия, теперь эти деньги должны появиться в другом месте— в частности, в квартирных коттеджах».
По утверждению г-на Богозова, серьезно заинтересовались строительством крупные риелторы: «У нас есть качественная информация о рынке и налаженные каналы сбыта, которыми часто пренебрегали крупные застройщики. Строительство собственного коттеджного жилья— отличный шанс для агентств недвижимости занять совсем другое место на этом рынке». «Новая линия-Недвижимость» сейчас участвует в строительстве одного коттеджа на 67 квартир на Портовой, в планах— еще несколько подобных проектов.
Эксперты говорят, что аналогичные планы по строительству многоквартирных коттеджей имеются у многих местных агентств недвижимости— «Нирлана», «АльфаДона», «Терры», «Оскара» и др.
Руководитель отдела домовладений АН «Терра» ИГОРЬ ЧЕРНУХИН рассказал, что первоначально его агентство занималось продажами квартир в коттеджах, однако затем руководство решило строить такие объекты самостоятельно. «Это очень прибыльный бизнес, а поскольку для нас это не единственное и пока не главное направление, мы можем ждать и предлагаем уже готовый продукт с наибольшей прибавочной стоимостью. Себестоимость квад- ратного метра у нас получается 20–25 тыс. руб., готовое жилье продаем по 35–40», — рассказывает г-н Чернухин. Сейчас «Терра» возводит три коттеджа— в р-не Нахичевани, РИИЖТа и 2-го пос. Орджоникидзе, на первое полугодие 2010 г. запланированы еще как минимум два объекта.