Профессиональное управление коммерческой недвижимостью повышает прибыли

Пока на рынке коммерческой недвижимости в Ростове нет ост­рой конкуренции, но появление большого количества новых объектов не за горами, а требования арендаторов заметно выросли уже сейчас. Ростовские владельцы и инвесторы все чаще передают управление своими объектами сторонним компаниям. Эксперты уверены, что через несколько лет профессиональное управление станет обязательным условием успеха любого объекта коммерческой недвижимости.

В последний год ростовские инвесторы и соб­ственники стали массово привлекать к управлению своими объектами внешние управляющие компании (УК). Одни пользуются их услугами еще на этапе составления бизнес-плана, другие – при проектировании, третьи ищут профессиональных управленцев, когда здание уже постро­ено. Эксперты уверены, что сегодня без грамотного менеджмента коммерческая недвижимость оборачивается простоями, пустыми площадями и неэффективными вложениями.

Собственники ищут профессиональных управленцев

До недавнего времени для управления коммерческой недвижимостью владельцы создавали «карманные» УК. Эта практика прижилась, несмотря на то что создавать и содержать собственный штат менеджеров и обслуживающего персонала недешево. Ведь единственной альтернативой было привлечение западных операторов, что оказывалось еще более дорого и не всегда эффективно. Со временем на базе «карманных» УК появились первые компании, предложившие свои услуги на открытом рынке. В Ростове-на-Дону так появились «Офис Сервис» (управление бизнес-центрами и офисами) и «ADM group» (управление торговыми и торгово-развлекательными центрами). Собственные УК стали создавать и менеджеры, получившие опыт работы в этом секторе. Таким образом создали Южно-Российскую УК «Злато Скифов» (отель-менеджмент).

ГЕРМАН КРАШЕНИННИКОВ, генеральный директор компании «ADM Group», так объясняет повышение интереса к профессиональному управлению: «Наши собственники посмотрели, как функци­онируют ТЦ в Москве и за рубежом. Там это храмы торговли, живые организмы, где четко отстроена работа и с покупателями, и с арендаторами, и с персоналом. Налажен постоянный контроль за инфраструктурой, техническим оснащением, финансовыми потоками. И все это – заслуга управляющих компаний. Сегодня ни один современный объект коммерческой недвижимости не может существовать, и тем более развиваться, без УК».

С этим согласен АНДРЕЙ СИДОРОВ, руководитель проекта реконструкции гостиницы «Московской» и гендиректор ОАО «Ренессанс-Дон», владеющего зданием: «Изучив зарубежный и передовой российский опыт, мы решили обратиться к специалистам-профессионалам, способным свести воедино все наши пожелания, технические требования и бизнес. Все это дороже и дольше, но вернее». Для управления «Московской» «Ренессанс-Дон» привлекла международного гостиничного оператора «Рэдиссон САС».

ОКСАНА КРЫМИНА, генеральный директор маркетинговой Группы БЕШ объясняет повышение спроса на услуги внешних управляющих большим количеством непрофильных инвесторов в сфере коммерческой недвижимости. В таких случаях приглашение сторонних управленцев «убивает двух зайцев»: и объект работает эффективно, и владелец остается в тени. ОЛЬГА ГАЦЕНКО, генеральный директор УК  «Злато Скифов», добавляет: «Хозя­евам часто интересен только финансовый результат, в детали работы объекта они не вникают. Ведь для этого есть грамотные управленцы».

Обращение к УК подтолкнули и банки. По словам директора УК «Офис Сервис» ОЛЕГА ПИЛИПЕНКО, принимая решение о выделении средств на инвестиционный проект, банкиры часто обращают внимание на то, кто в дальнейшем будет управлять объектом.

Управление объектом начинается с разработки проекта

По мнению АЛЕКСЕЯ ГАЦЕНКО, директора отеля «Шери Холл», принятие решения о приглашении УК зависит от целей, которые преследуют владельцы: «Конечно, для частной гостиницы на два-три номера это, может быть, и не нужно. Но когда объект строят с амбициями и расчетом на какой-то уровень, то владелец сам не сможет сделать все правильно, если только ни съел собаку на этом деле. Можно идти по пути проб и ошибок и нести в итоге дополнительные финансовые затраты. А можно сразу пригласить профессионалов».

Все эксперты уверены: в идеале собст­венник должен начинать работать с УК с момента составления бизнес-плана. ВАДИМ КАРАВАЕВ, заместитель генерального директора ООО «Вавилон»: «Как только вы приобрели земельный участок или здание, уже надо решить, что выгоднее построить или разместить, стандартам какого бизнеса ваша собственность больше всего соответствует».

Однако на деле взаимодействие начинается позже. Алексей Гаценко: «Наш отель по­строили в хорошем месте, вложили немало, все вроде бы красиво. Но когда пригласили управляющую компанию, сразу стало ясно, что все надо переделывать: планировку, коммуникации и т.д. Если бы владелец пригласил УК на этапе проектирования, он бы избежал лишних расходов».

ЭДУАРД ВАРТАНЯН, генеральный директор ТЦ «Континенталь», потерял четыре года из-за того, что первый проект ТЦ разработали без участия профессиональных управленцев: «Все детали нового проекта – концепция, зонировка, схемы движения покупателей – продумывали при участии английской компании, специализирующейся на управлении ТЦ. Ее специалисты определяли класс арендаторов, выбирали якорных, определяли их расположение».

А Оксана Крымина не считает, что УК обязательно должны заниматься маркетингом объекта и прогнозировать его судьбу – на развитом рынке для этого существуют специализированные (маркетинговые и консалтинговые) компании, которые часто работают в связке с УК. Но управленцев обязательно надо привлекать к экспертизе конкретного объекта. Они могут помочь разобраться с его соответствием целям всех групп потребителей: собственников (инвесторов), пользователей здания (арендаторов, посетителей и т. п. ), устранить наиболее грубые ошибки, подготовить объект к эксплуатации. Г-жа Крымина поясняет: «Если собственник или девелопер – новичок в этом деле, он может спроектировать свой торговый центр так, что туда никто не придет якорем – сетка колонн не подходит, или подъезды не те, или маловата мощность вытяжки. Конечно, в идеале надо знать заранее, кто там будет сидеть, а потом рисовать под него проект».

Работа с арендаторами тоже должна начинаться задолго до открытия объекта. Герман Крашенинников уверяет, что стараниями УК в торговом центре моды «Астор Плаза» уже за полгода до открытия были заключены договоры на 70% площадей. «Если вы заранее не продумаете все составляющие, может рухнуть весь проект. К вам просто не придут арендаторы или не заплатят ожидаемые деньги», – уверен г-н Крашенинников.

На практике управляющим компаниям чаще приходится заниматься уже действующим объектом. Олег Пилипенко: «Часто западные УК вообще не берутся за уже действующие объекты в России, потому что они изначально построены неправильно. Но есть желаемое, а есть действительное. Мы готовы принять в управление объект на любом этапе и оказывать любой объем услуг. Но не всегда можем добиться того, что хочет получить собственник. Наша задача – предупредить его, чего можно достичь и при каких расходах».

Часто собственник начинает взаимоотношения с УК с того, что заказывает ей поиск арендаторов и заключение с ними соглашений, а также – последующий конт­роль за выполнением контрактов. Почти всегда УК получают полномочия по коммунальному, эксплуатационному и техническому обслуживанию здания. По мнению Оксаны Крыминой, это самая трудоемкая часть управления. Она включает изучение состояния имеющихся в здании коммуникаций, разработку графиков капитальных и профилактических ремонтов и т. п. Составляется паспорт объекта, с подробнейшим описанием всех его характеристик. Олег Пилипенко: «Здесь особенно важен опыт работы с арендаторами, с нашими эксплуатирующими организациями, коммунальщиками, энергетиками, ибо то, что происходит у нас с этими предприяти­ями, для западных управляющих вообще находится за гранью понимания».

Управляющие компании решают кадровые проблемы

Еще один важнейший аспект деятельности УК – подбор грамотного обслуживающего персонала и контроль за его деятельностью. При грамотном подходе это может быть выгодно обеим сторонам. Герман Крашенинников делится опытом: «Мы провели тендер для клининговых и охранных предприятий, во время которого выяснили: очень многие компании не понимают, что любой труд может быть расписан технологически и измерен. В конце месяца подводим итоги и смотрим: на сколько процентов партнеры выполнили то, о чем с ними договаривались – столько и оплачиваем».

Олег Пилипенко отмечает, что УК может иметь свой штат обслуживающего персонала, а услуги такой компании могут стоить собственнику дешевле: «Если в УК есть в штате охранники, сантехники, техники по обслуживанию оборудования, электрики, уборщики, телефонисты и т. д., ведущие несколько объектов по графику, то издержки на их содержание раскидываются на многих клиентов, что делает ценовую политику управленцев более гибкой».

По словам экспертов, УК часто сталкиваются с отсутствием на рынке труда подготовленных кадров. Например, Алексей Гаценко говорит о том, что горничных вообще нигде не готовят. Кроме того, требования к персоналу сильно отличаются в зависимости от класса объекта. Поэтому УК волей-неволей приходится заниматься подготовкой персонала и обучением его необходимым стандартам работы. Оксана Крымина говорит: «В любом бизнесе подготовка персонала – это вспомогательный процесс, который не может быть целиком выставлен на аутсорсинг. Подготовка «от печки» – задача специ­ализированного учебного заведения. А вот адаптацию специалиста к требованиям и регламентам конкретного объекта должна проводить УК». На Западе в крупных УК есть даже собственные базы по подготовке специ­алистов для своего сектора. Например, «Рэдиссон САС» имеет собственную школу обслуживающего персонала для отелей и даже филиал в Сочи, адаптированный под российский рынок.

Ольга Гаценко уверяет, что УК способна решить кадровые проблемы не только с обслуживающим персоналом: «В нашем бизнесе очень мало специалистов с образованием в области гостинично-ресторанного бизнеса или туризма, почти нет сертифицированных работников. Есть люди, имеющие опыт, но они буквально нарасхват. Можно переманить чужих или вложиться в обучение собственных менеджеров и бояться, что их переманит кто-то другой. Да еще, как это водится, со всей командой. А можно привлечь специалистов из профессиональной УК». Алексей Гаценко добавляет: «УК всегда имеет больше специалистов, иногда очень узкопрофильных, которых днем с огнем не найдешь. Не нужны они постоянно в штате, да еще с зарплатой, соответствующей редкой специализации и высокому уровню».

Управляющие компании и собственники ищут компромиссы

Эксперты из УК отмечают, что сущест­вуют разные варианты управления. Во-первых, для каждого объекта – строящегося или действующего – можно разработать свод правил и технологий, в мельчайших деталях соответствующих его классификации. Во-вторых, можно использовать и готовые программы управления, созданные и прошедшие «обкатку» на Западе. По оценкам специалистов, любой вариант позволяет собственнику увеличить на 30-35% общую доходность здания и закрепить за своим объектом хорошую репутацию. Однако на практике владельцы не желают нести дополнительные расходы, связанные со стандартами. «Несомненно, каждый собственник хочет затратить минимум, а получить максимум, – говорит Олег Пилипенко. – На Западе понимают, что 30% дохода необходимо тратить на охрану, поддержание здания в работоспособном состоянии и т. д. У нас же стараются привести все эти расходы к минимуму. Но через несколько лет такой эксплуатации здание теряет в лучшем случае половину своей привлекательности».

В таких случаях, как считает Оксана Крымина, управляющей компании лучше искать компромисс: «Нельзя однозначно сказать, стоит ли УК в таких вопросах проявлять гибкость. Настаивая на своем, она не будет участвовать в плохом проекте, но, не проявляя вообще никакой гибкости, она может не поучаствовать в итоге ни в каком».

Герман Крашенинников приводит пример: «Когда мы начали работу с потенциальными арендаторами «Астор Плаза», которых мы изначально определяли как «медиум плюс», то поняли, что на момент открытия нам придется расширить уровень до «медиум». Но мы осознанно оставили прежними стандарты строительства, организации площадей и самой работы центра, потому что рано или поздно «наши» операторы придут в Ростов».

Лучший способ убедить собственника в справедливости требований – доказать, что на каком-то этапе потери станут значительными. Оксана Крымина: «Необходимо определить, что нужно собственнику, а затем объяснить, почему эти цели недостижимы без выполнения того или иного требования. Если собственник хочет оставаться в бизнесе надолго, то он должен видеть отдаленные последствия своих действий. Некоторые УК составляют для собственников таблицы прозрачности или open book, где изначально расписаны все мелочи ведения управления. Главное – все фиксировать в договоре, в том числе и ответственность сторон».

С ней согласна Ольга Гаценко, которая добавляет, что окончательное решение всегда за владельцем: «Тех, кто продолжает упорно делать так, как ему кажется правильным, мы не сагитируем. Но мы можем помочь тем, кто не хочет запороть свой бизнес».

УК можно доверять, если правильно организовать систему комиссионных

Чтобы собственник доверял, управляющей компании следует обеспечить ему возможность контроля и учета фондов, переданных ей в управление, оптимально организовать систему финансирования всех затрат на поддержание работоспособности объекта, четко планировать их. При этом вся бухгалтерская документация должна быть полностью открыта для собственника. Как правило, УК по желанию клиента предоставляет ежемесячные финансовые отчеты. Более того, передача УК ведения бухгалтерии и управления финансовыми потоками, по словам Олега Пилипенко, помогает снизить налоги и сделать бизнес полностью прозрачным и белым. «Можно разработать грамотный вариант налогообложения, что позволит экономить существенные деньги. Часто собственники даже об этом не задумываются», – говорит г- н  Пилипенко. По словам Оксаны Гаценко важное следствие обеления – это возможность повысить капитализацию здания, не только как горки кирпичиков, но уже как стабильного бизнеса, с зарегистрированными длинными договорами аренды.

Эксперты из УК также считают, что заказчик будет уверен в добросовестности исполнителя, если правильно организовать оплату услуг. Существуют разные технологии расчета комиссионных. Самый простой – процент от сдачи помещений в аренду. Он выгоден собственнику на первом этапе, так как напрямую заинтересовывает УК в скорейшей «раскрутке» объекта и привлечении арендаторов по максимальным ценам.

Но через какое-то время собственники видят, что здание уже полностью заполнено, работает как часы. Деятельность УК уже не так заметна. Естественно, возникает желание как-то изменить расчетную схему. Тут может быть другой вариант – ввести фиксированную ставку за квадратный метр или за плановый доход собственника, а за превышение определенного лимита доходности выплачивать премию. Технологий множество, и чем больше и сложнее объект, тем сложнее схемы оплаты.

На размер комиссионных УК могут влиять различные факторы. Оксана Крымина называет несколько: спектр услуг в зоне ответственности УК, масштаб объекта, имя компании, цели управления. Олег Пилипенко уточняет: «Определение платы за услуги УК – это всегда вопрос переговоров. Порой приходится торговаться, когда уже идет речь о заключении прямого договора на доверительное управление».