Продолжит ли в 2017 году дешеветь ростовское жилье?

Средневзвешенная стоимость метра по 20 агломерациям России по итогам 4 квартала 2016 составила 101,9 тыс. руб., что на 3,8% ниже, чем значение, отмеченное в 1 квартале 2015, когда началось снижение номинальных экспонируемых цен.  Об этом сообщается в аналитическом докладе компании ЦИАН, подготовленном по итогам мониторинга сделок на рынке в течение 2015-2016 гг. Анализ ситуации в выбранных городах отражает все ключевые тренды развития рынка жилья в общефедеральном масштабе, отмечают в компании и утверждают, что  и на первичном, и на вторичном рынках большинство реальных сделок совершается по ценам ниже заявленных.

"Величина дисконта, достигавшая в некоторых сегментах и локациях в начале года 15-20% к настоящему времени снизилась до 3-5% на рынке новостроек и 7-9% на вторичном рынке", -  говорится в докладе.

Так, в Ростове-на-Дону средняя стоимость квадратного метра на конец 2016 года составила 60 437 тысяч рублей, что на 7,4% меньше, чем в начале 2015 года. Существенней всего подешевело жилье в Омске - за два года цена упала на 14,8% и теперь составляет 46 665 тыс рублей. Наименее чувствительными к изменениям в экономике оказались столица Башкирии (-2,5%) и Москва (-2,7%), при этом стоимость одного квадрата в столице Башкирии сопоставима с Ростовом, а в Москве этот показатель составляет 183 882 тыс рублей.

"Описание итогов развития рынка жилья в крупнейших городах России в 2016 году очень близко к тем формулировкам, которыми большинство макроэкономистов характеризует состояние экономики страны в целом — выхода из кризиса пока не произошло, но экономика в целом (и рынок жилой недвижимости в частности) относительно успешно адаптировались к новым условиям", - говорят авторы доклада.

По их данным, по состоянию на конец 2016 года в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 253,2 тыс. квартир на вторичном рынке общей площадью 13,9 млн кв. м.  По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот объем вырос на 9,5%.

 Общее восстановление рынка происходит, прежде всего, за счет сегмента новостроек. На вторичном рынке во всех анализируемых регионах (за исключением Санкт-Петербурга) в сравнении с периодом предыдущего года число переходов прав (тождественное числу сделок) падает, в то время как число регистраций договоров долевого участия в большинстве случаев растет.

Так, за год квартир на вторичном рынке в Ростове было продано 117 701 (это на 13,9% меньше, чем годом ранее), а количество договоров долевого участия выросло на 16,3% с 6 669 единиц до 7 753.

Рост предложения по новостройкам ограничивают сами застройщики,  чтобы не допустить затоваривания и поддержать цены, считают аналитики. Они  констатируют появление "больших объемов квартир, остающихся нераспроданными после сдачи объектов в эксплуатацию".

"На вторичном рынке продолжает экспонироваться рекордно большое число квартир, но значительная часть лотов выставлено теми продавцами, кто продает «не спеша» и, как правило, по ценам, оторванным от текущего уровня платежеспособного спроса", - поясняют специалисты.

В ЦИАН считают, что подстройка к изменившимся макроэкономическим реалиям на рынке недвижимости еще не завершена, и тот факт, что  рыночные индикаторы (цены, число сделок) начали демонстрировать положительную динамику, носит неустойчивый характер. "Продолжающийся кризис не носит циклического характера, поэтому выход из него не будет выражен в буквальном достижении докризисных уровней, а, скорее всего, приведет к его внутренней перестройке (изменению соотношений ценовых уровней и
числа сделок между новостройками и вторичными рынком, увеличением доли ипотечных сделок, консолидации рынка за счет поглощения мелких застройщиков)", - поясняют авторы доклада.

В 2017 году они ждут возобновления роста цен за счет реализации населением отложенного спроса, но не уверены, что этот рост превысит уровень инфляции. Находящийся на рынке объем предложений в ЦИАН считают рекордным, что не позволит ценам расти, а для совершения сделок большинству продавцов все же придется снижать заявленные цены, хотя величина дисконта, по мнению аналитиков, тоже будет падать в течение года.

В ЦИАН ждут продолжения тренда на увеличение доли ипотечных сделок на обоих рынках - экспертов вдохновляют ожидания снижения ключевой ставки ЦБ и реализация совместных программ банков и застройщиков. Кроме этого, аналитики ждут, что на рынок вернутся инвесторы, которые явно разочарованы сейчас процентами по банковским депозитам.