Почем сегодня «бесплатный» сыр для инвестора?

Заместитель главы администрации Ростова по строительству Геннадий Ананьев на пресс-конференции во всеуслышание обещал инвесторам, что земельные участки они получат практически бесплатно. Одно «но» - инвесторам нужно будет сносить объекты, которые не отвечают градостроительным нормам, то есть старые здания и сооружения, не являющие аварийными. Надо ли говорить, что очередь из желающих вложиться в реконструкцию центра столицы Южного федерального округа не стоит. А ведь это не первая попытка мэрии заняться масштабной реконструкцией центра города. В конце 2008 г. предпринимались попытки передать инвесторам целых 17 площадок, почти 25 га. Но не сложилось. Официальная причина – помешал кризис.
На самом деле причины нежелания инвесторов участвовать в проектах комплексного развития центра Ростова более простые. Все инвесторы считают деньги. Для них главное в проекте не только, точнее не столько его социальная польза,  значимость для развития города и его отдельных территорий, а сколько экономика проекта. Возможность в обозримом будущем не только выйти «в ноль», но получить прибыль.

В начале февраля одновременно в нескольких СМИ появились публикации о том, что город выставит на торги три участка в центре города. К сожалению, формулировки в публикациях нельзя назвать корректными. Если мы говорим об «участке», то по этим названием следует понимать сформированный в установленном порядке самостоятельный земельный участок. А вместо этого предлагается территория с серьезным обременением. Что касается «бесплатного получения участков», то здесь следует пояснить, что инвестор может заключить договор о развитии застроенной территории, если победит на аукционе. Начальную цену предмета аукциона устанавливает орган местного самоуправления, окончательная же цена будет зависеть от количества участников и их заинтересованности в развитии той или иной застроенной территории.

В соответствии с законом без проведения аукциона, то есть «практически бесплатно», предоставляются только те земельные участки, что находятся в муниципальной или государственной собственности. Причем, обременений в виде аренды, передачи части земли в пользование или во владение третьим лицам быть не должно.

Замечу, что «практически бесплатно» участки предоставят только если будут выполнены следующие условия договора о развитии застроенной территории:

- разработка проекта планировки и межевания застроенной территории, подлежащей развитию;
- приобретение и передача в муниципальную собственность квартир для отселения жителей из муниципального или государственного жилья на развиваемой территории;
- выкуп квартир у всех собственников в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу на развиваемой территории.

Чтобы сегодня расселить многоквартирный дом в центральной части города, необходимо построить для его жителей в другом месте дом площадью в полтора раза больше. Или купить соответствующее количество квартир. Инвестор должен договариваться с каждым собственником. А значит предварительно оценить стоимость и максимальные сроки расселения не представляется возможным. Инвестор, который понимает, что экономика проекта в значительной степени зависит от сроков его реализации, не будет участвовать в таком развитии застроенной территории.

Хотелось бы остановиться на разработанном Институтом градостроительства проекте реконструкции центра города в виде амфитеатра – по периметру квартала шесть-семь этажей, а в глубине – три-четыре. Именно по этому проекту инвесторам предлагается проводить реконструкцию центра города. Может быть, с точки зрения архитектуры это очень красивое решение, но для инвестора в нем нет никакой экономики.

О какой экономике инвестпроекта можно говорить, если на месте расселенного и снесенного дома по утвержденному градостроительному решению можно построить только здание от 3-х до 7 этажей?! А ведь в себестоимость построенного объекта нужно еще включить затраты на расселение и снос старого дома, и реконструкцию старой инженерной инфраструктуры!

Я считаю, что основная причина, по которой так и не была начата реализация утвержденной еще в декабре 2008 г. адресной программы развития территорий города - отсутствие положительной экономики для инвестора. И вина экономического кризиса тут не является определяющей.

Чтобы реализация программа реконструкции центра Ростова все-таки началась необходимо, во-первых, более точное экономическое обоснование принимаемых градостроительных решений, во-вторых, привлечение значительных бюджетных средств. Быть может, тогда экономика проектов будет, как минимум, положительной.