Офис «с начинкой»: рынок коммерческой недвижимости Ростова

В южной столице нет инновационных офисов в привычном смысле. Возможно, эту ситуацию переломит выход на рынок площадей БЦ «Лига наций», считают аналитики. Крупные арендаторы предпочитают снимать большие площади и форматировать их по собственному усмотрению. В то время как дефицита квадратных метров нет, обозначилась потребность в определенных типах офисов.

В крупных компаниях, руководители которых отслеживают западные тенденции, обращают внимание на эргономику пространства. Однако еще весьма большая доля бизнесменов остается верна принципу «ничего лишнего». И все же, время кабинетной системы с удобствами по коридору уходит в прошлое. Актуальным становится размещение 2-3 арендаторов на этаже.

На офисы в 50-100 кв. м существует устойчивый повышенный спрос. В некоторых БЦ площади разбиты на блоки 120-200 кв. м при ставке 900 руб./кв. м. Их себе могут позволить имиджевые компании, считают в «Дон-МТ». Одну из таких площадей заняла компания «Зельгросс».

Новое поколение офисов

Согласно прогнозам Macon Realty Group, офисные объекты новой формации можно будет ожидать через 3-5 лет. Будущие бизнес-центры не будут кардинально отличаться от существующих, но эти незначительные отличия будут серьезно влиять на их привлекательность. «Ради привлечения нужных проекту и качественных операторов инфраструктурных элементов (рестораны, столовые, фитнес, аптека и так далее в зависимости от уровня объекта и концепции) девелоперы будут идти на уступки по коммерческим условиям. В конечном итоге именно это позволит повысить среднюю ставку аренды по объекту», — считают аналитики.

Изменятся и пространственные параметры офисных центров. Даже если это здание высотой в 25 этажей в центре города на небольшом участке земли, все равно девелоперам придется «выкраивать» территории вокруг него. Эта тенденция может быть реализована в офисных комплексах, разбитых на несколько корпусов в 5-7 этажей, расположенных на достаточно большой территории с необходимым числом машиномест для парковки, зонами для отдыха с лавочками, скверами и полноценной инфраструктурой. Эта социальная составляющая и является непременным атрибутом инновационной площадки наряду с высокотехнологичными устройствами.

«Любой арендатор хочет, чтобы в офисе было светло, тепло, уютно, комфортно. Очень важна возможность получить полноценное питание в здании или рядом с ним. Не знаю, готов ли арендатор платить больше за экзотику, но за вышеперечисленный набор — однозначно, да», — уверен генеральный директор управляющей компании «Офис-Сервис» Олег Пилипенко.

По словам генерального директора ГК «Инженерный центр "Миком» Ростислава Попова, современный офис зачастую перенасыщен инженерно-информационными системами, и большинство людей их воспринимают практически как неотъемлемую часть жизни: «Казалось бы, работа офисных сотрудников — это компьютер на рабочем месте и компьютерная сеть. Компьютеры как таковые превратились в листок бумаги и карандаш, приобретаемые по необходимости, а вот автоматизация всех возможных технологических процессов — это, пожалуй, самое перспективное направление развития рынка сегодня».

Прошло время покупок просто сервера или компьютера, просто кондиционера или источника бесперебойного питания. Заказчики рассматривают вопрос иначе: что именно в качестве выгоды они получат от внедрения той или иной системы. Такой подход способен изменить в первую очередь качество и себестоимость конечного результата, а также возможность концентрироваться на собственном бизнесе для увеличения его доходности, считает г-н Попов.

«Создание современной IT-инфраструктуры на сегодня является одной из приоритетных задач для любой компании, ведь от этого зависит успешное протекание всех бизнес-процессов», — отмечает Олег Хаджи-Назаров, директор компании «Офисный мир КМ», открывшей недавно экспозицию готовых комплексных решений для офисов. Шоу-рум площадью 300 кв. м состоит из следующих демо-зон: несколько вариантов архитектурных бюро, серверная комната, кабинеты для руководителей, оформленные «под ключ». Планируется, что на этой площадке будут анонсироваться технические новинки, применяемые в офисном пространстве.

Офис нового поколения невозможен без инновационных решений, которые делают его эргономичным. Генеральный директор ГК «БИС» Андрей Иванов отметил важность удобной пропускной системы на входе в бизнес-центр, при которой разные организации и их посетители не мешают друг другу. Эту функцию реализует система контроля и управления доступом. Средствами контроля доступа служат как магнитные ключи, так и разнообразные считыватели биометрических показателей — дактилоскопические, рисунок вен, радужной оболочки глаза, формы ладони и других. Причем для посетителей могут использоваться магнитные ключи, а для резидентов офиса — ключи в сочетании с биометрическим контролем. Приятной для работодателя дополнительной опцией стал контроль рабочего времени. Неотъемлемой частью всех деловых зданий является система охранного телевидения. Сейчас часто применяют комбинацию из IP-видеокамер в сочетании с аналоговыми. Современные офисы оснащаются охранной и пожарной сигнализациями, средствами связи разного уровня: от фиксированной телефонной с DECT подсистемой до усилителей мобильной связи и WI-FI покрытия.

«Правильно выстроенная автоматизированная система управления климатом позволит сэкономить на технологическом оборудовании приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирующих воздух устройствах. Считаю, что спрос на эти системы в Ростове — дело ближайшего будущего. Наиболее востребованным свойством офиса станет возможность гибкого переформатирования его площадей, изменения порядка эксплуатации помещений. Еще одно свойство, которое станет актуальным среди инвесторов, — энергоэффективность, а значит и контроль стоимости владения коммерческой недвижимостью», — добавил г-н Иванов.

Гендиректор АН «Парус» Максим Хмель предрекает появление новых форматов офисов, специализированных под определенную бизнес-среду, как это реализовано в «Креативном пространстве», где арендаторы могут пользоваться не только дополнительными услугами и техническими возможностями УК, но и оптимизировать свою работу за счет взаимодействия с соседями.

«На мой взгляд, для офисных центров сегодня гораздо важнее не технологии
и даже не дизайн, а концепция и отношение. Когда наша команда создавала «Креативное пространство», а это, по сути, офисный центр с дополнительными функциями, то именно концепция «офисы для компаний креативной экономики» и помогла стать этому проекту успешным», — отметил руководитель проекта Creative Space Денис Зубков. Он добавил, что для бизнес-центра «Лига наций» была выбрана концепция «объект для крупного бизнеса». На эту идею работают и дизайнеры, и строители, и поставщики, и сами владельцы объекта. Как результат — вакантных площадей практически и не осталось.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Источник: "Офис-сервис"

 

На офисном фронте без перемен

Деловая среда г. Ростова-на-Дону дислоцируется преимущественно в бизнес-центрах. Большинство из них были сданы в 2007-2008 гг. Тогда, по мнению собеседников «ДК», об инновационных технологиях мало кто задумывался. Кризис и последовательный выход из него, а также развитие информационных технологий подтолкнули арендатора к поиску более комфортных условий.

Динамику рынка коммерческой недвижимости можно оценить по количеству недавно введенных в эксплуатацию офисных зданий. В июле концерн «Единство» сдал в эксплуатацию бизнес-центр класса «А» «Риверсайд-Дон». В аналитическом отделе «Дон-МТ» рассказали, что своих якорных арендаторов ищет открывшийся летом БЦ «Колизей», до конца IV квартала текущего года планируется открытие БЦ «Лига наций», где «на якорь» стали «Глория Джинс» и «Мегафон». По оценкам экспертов, «Лига наций» является весьма перспективной площадкой. Источники «ДК» сообщают, что туда же может передислоцироваться и СК «Югория». Строит «Лигу наций» концерн «Покровский».

Рынок офисной недвижимости, как вся строительная отрасль в целом, не показывает общей резкой динамики из-за продолжительного жизненного цикла зданий. По этой причине новые форматы и тенденции не могут реализоваться слишком быстро, отмечают аналитики Macon realty group. Рынок офисной недвижимости Ростова прошел первый этап, отличной чертой которого являлся быстрый рост принципиально новых бизнес-центров. Следующая стадия предполагает развитие в сторону повышения качества новых проектов. Проекты предыдущих лет, в основной своей массе, не обладали теми характеристиками, которые делали бы их по-настоящему высококлассными. «Если посмотреть на любое качественное здание, введенное в 2008-2009 гг., то с позиции сегодняшнего дня его удобство может показаться недостаточным. Сегодняшние собственники бизнеса и топ-менеджеры, успевшие поездить по миру, уже понимают, что хотят получить от бизнес-центра. Однако новая стадия рынка пока не наступила. Виной всему экономический кризис и нынешнее состояние экономики», — добавили в Macon realty group.

Развитие рынка будет провоцировать

и приближение ЧМ-2018. Компания «Маринс Групп» выкупила гостиницу «Ростов» и теперь активно ведет реконструкцию площадки. По информации «Дон-МТ», часть гостиничных номеров они переделывают в офисные помещения. Схема со-
вмещения отеля и бизнес-центра будет реализована и в Sheraton Rostov-on-Don Hotel & Business Center на пр. Сиверса и Hyatt Regency Rostov Don-Plaza на ул. Б. Садовой.
В Macon Realty Group не видят предпосылок активного роста ставок аренды
на офисные помещения в ближайшее время: «Причина этому в двух факторах. С одной стороны, объем рынка во всех классах достиг умеренных показателей, которые удовлетворяют текущий спрос. С другой стороны, рынок офисной недвижимо-
сти, как никакой другой, является прямым отражением уровня деловой активности. Поскольку экономика не растет, то и рассчитывать на рост спроса в сегменте бизнес-площадей также не стоит. Следовательно, общий рост ставок на аренду офисов будет невысоким: в пределах 3-5%».

Отложенный спрос на офисную недвижимость, сформировавшийся в течение июня-июля, все активнее проявляет себя в течение августа. Это подтверждает, в том числе, и значительный рост цены на объекты недвижимости. «Негативные тенденции на валютном рынке, а также опасения инвесторов в августе и сентябре толкают покупателей вкладывать средства во что-то стабильное — в коммерческую недвижимость», — отмечает г-н Пилипенко.

Эксперты предсказывают плавный, стабильный рост арендных ставок, не выходящий за пределы официальной инфляции. Традиционно в центре города аренда коммерческих площадей останется дороже, чем на окраинах. В то же время в цене будут офисные здания, располагающиеся на крупных транспортных артериях города с отличной пешеходной и автомобильной доступностью, например, пр. Стачки, Космонавтов, Малиновского, считает г-н Пилипенко.

«Ставки в этом году уже зафиксировались, и рост в перспективе будет максимум в пределах официальной инфляции. Для офисов класса «С»: 500-700 руб. за
кв. м; класса «В»: 800-1000 руб.; класса «А»: 900-1400 руб. в зависимости от площади, месторасположения и заполненности офисного здания. Кстати, число сданных
в аренду площадей часто колоссально влияет на принятие решения о заключения договора арендатором. Мало кто хочет быть первопроходцем, чувствовать себя сталкером в большом здании и годами наблюдать за перманентным ремонтом соседей. Все хотят комфорта, в том числе и психологического», — отметил г-н Хмель.
Олег Пилипенко подчеркнул, что присутствует не столько дефицит площадей, сколько неоправданные ожидания собственников, желающих сдать офисы быстро и дорого: «Пустующих помещений довольно много. Есть арендаторы, готовые платить за них, условно говоря, 1000 руб. за кв. м, а собственник не готов опускать цену ниже 1500 руб. Это основная проблема. Дефицит в явном виде присутствует только в сегменте высококлассных офисов небольшой площади, что толкает вверх цены на их аренду».
По словам генерального директора концерна «Единство» Валентины Полевиченко, некоторые из давно действующих бизнес-центров предоставляют достойный уровень комфорта, но уже не могут удовлетворить арендаторов по показателю статусности, поэтому такие компании начинают переезжать в офисы класса «А».

«На состояние рынка офисной недвижимости сегодня положительно влияют два фактора. Первый: проявление отложенного спроса, которое стало возможным благодаря росту компаний после периода стагнации. Второй: качественно новые предложения со стороны девелоперов. Рынок офисной недвижимости, в отличие от жилья, всегда был больше «рынком покупателя», поэтому его достаточно равновесное положение сейчас мы оцениваем как благоприятное на будущее. Впереди начало делового сезона и, безусловно, роста активности на рынке», — добавила г-жа Полевиченко.
«У нас много заявок на офисы в отдельно стоящих зданиях площадью 200-300 кв. м с обособленной парковкой. Такая потребность связана с необходимостью круглосуточного доступа в здание из-за роста интернет-продаж», — отмечают в «Дон-МТ».
Генеральный директор компании DDC Consulting Елена Полюшенко рассказала «ДК» о предстоящем открытии БЦ «Ассамблея». По ее словам, объект уже введен в эксплуатацию и оформлен в собственность. На данном этапе первые арендаторы оформляют договоры аренды на свои помещения. Проект, который предусматривает симбиоз кабинетно-коридорной системы и open space, заявлен в классе «А». Уникальным его делают интерьер в классическом стиле, наличие wellness-зоны с собственным бассейном для арендаторов и расширенный комплекс эксплуатационных услуг.
Строительство метро могло бы подстегнуть развитие рынка коммерческой недвижимости, сделав более привлекательными площади, удаленные от центра. Пример: Железнодорожный район, обладающий высокой транспортной доступностью. В будущем офисные площади там будут пользоваться спросом, считают эксперты.

Подготовила Виктория Морозова