Коммерческая недвижимость теряет в цене и спросе

На рынке коммерческой недвижимости последствия мирового финансового кризиса сказались практически сразу — с начала октября во всех его сегментах наблюдается стагнация. Чтобы не потерять своих арендаторов, многие владельцы торговых и офисных помещений вынуждены снижать арендные ставки на 20–25%, а при продаже своих объектов — опускать цены до минимума. Эксперты отмечают, что до весны ситуация будет только ухудшаться. эксперты
Олег Здрадовский
генеральный директор компании Terra Direction.
Анжела Каримова
управляющий партнер «Строительных компаний Мазанова»
Мария Калашникова
заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе концерна «Единство»
Евгений Паршин
директор компании «Лендлорд – коммерческая недвижимость»
Олег Пилипенко
директор управляющей компании «Офис-сервис»
Наталья Галатова
директор департамента коммерческой недвижимости АН «Дон-МТ»
Евгений Сосницкий
генеральный директор риелторской компании «Титул»
Вартан Тикиджи-Хамбурьян
исполнительный директор ЮГРО
Максим Хмель
директор агентства недвижимости «Парус»  Почему арендаторы уходят из крупных ТРЦ?
Как владельцы БЦ решают проблему пустующих площадей?
Где в Ростове самые дешевые земельные участки?

Всего три месяца назад, в сентябре, мало кто из ростовских бизнесменов предполагал, что стоимость и аренда коммерческой недвижимости будут снижаться. Даже в самом спекулятивном сегменте земельных участков наблюдается снижение спроса и цен — в некоторых случаях стоимость одной сотки земли в Ростове снизилась на 1–1,5 млн руб. Оптимизируя затраты в условиях экономической нестабильности, многие компании в первую очередь сокращают расходы на аренду офисов, переезжая в менее комфортные, но более дешевые помещения. Арендодатели, в стремлении сохранить клиентов, делают им серьезные скидки. То же самое предлагают и владельцы торговых помещений, которые ожидают сокращения числа ритейлеров.

Ростовские арендаторы покидают крупноформатные торговые помещения

Как отмечают участники рынка, сегмент торговой недвижимости на данном этапе в наименьшей степени пострадал от развивающегося экономического кризиса. Спрос на торговые помещения в целом не сократился, однако сменились потребительские предпочтения. «Если раньше предприниматели в основном интересовались помещениями общей площадью 60–150 кв. м и больше, то сейчас пик спроса приходится на небольшие помещения площадью 10–30 кв. м», — рассказывает генеральный директор риелторской компании «Титул» ЕВГЕНИЙ СОСНИЦКИЙ. По его словам, сейчас многие ритейлеры в связи с тем, что вынуждены оптимизировать затраты, сокращают количество своих точек либо меняют помещения на другие, меньшие по площади, тем самым экономя на аренде. «У нас сейчас есть один клиент, который арендует помещение в ТРЦ «Мега». Он платит 400 тыс. руб. в месяц за аренду. Так вот, он планирует перебраться в центр города в более дешевое помещение меньшей площади. Таким образом он сокращает свои затраты на аренду почти на 50%», — добавил г-н Сосницкий. Подобный пример привела и НАТАЛЬЯ ГАЛАТОВА, директор департамента коммерческой недвижимости АН «Дон-МТ»: «Наш постоянный клиент, торговая компания, работающая в сегменте одежды премиум-класса, отреагировала на кризис реструктуризацией торговых площадей. Несколько относительно крупных магазинов будут закрыты, а вместо них откроются магазины в 1,5 раза меньше каждого из предыдущих, но в более проходном месте. Так компания оптимизирует расходы на торговые площади с целью высвобождения около 30% средств, расходуемых ранее на аренду или содержание торговых площадей». Как отметил МАКСИМ ХМЕЛЬ, директор агентства недвижимости «Парус», спрос на помещения большого формата снизился еще и из-за того, что многие федеральные и региональные ритейлеры замораживают свои программы по открытию новых торговых точек и представительств. По экспертным данным, сейчас владельцы крупных торговых центров вынуждены снижать стоимость аренды на помещения большой площади в отдельных случаях до 30%. А вот на небольшие торговые площади (от 10 кв. м до 30 кв. м, от 50 кв. м до 100 кв. м), которые сейчас являются более востребованными, арендные ставки повышаются. По информации, предоставленной компанией «Дон-МТ», стоимость аренды торговых помещений варьируется от 500 руб./кв. м на окраинах до 6000 и более руб./ кв. м в центре. На Б. Садовой, в среднем, аренда торговой площади колеблется от 2500 до 5000 руб./кв. м, на пр. Буденновском — 2500–4000 руб./кв. м, на пр. Ворошиловском — 1500–3000 руб./кв. м, на ул. Красноармейской — 1000–2000 руб./кв. м, на ул. Пушкинской — 1200–2000 руб./кв. м. Стоимость аренды помещений в торговых центрах — от 2500 до 12000 руб./кв. м (ТЦ «Вавилон»). Чем меньше площадь, тем больше спрос и, следовательно, выше цены, отмечают собеседники «ДК».

Что касается сегмента купли-продажи торговой недвижимости, то в настоящее время он переживает стагнацию — спрос в сфере продаж заметно упал. «Это связано, помимо реального падения деловой активности в связи с кризисом, еще и с психологией покупателя, отсутствием возможности прогнозировать события», — утверждает г-жа Галатова. Как отметил г-н Хмель, в данный момент происходит практически полное смещение спроса в сторону аренды, а продажи, в свою очередь, практически стали единичным явлением на рынке Ростова. Несмотря на то, что за два месяца более 10% от общего количества объектов, выставленных ранее на продажу, были отозваны, так как их собственники решили подождать до лучших времен, предложение значительно опережает спрос. «Сегодня появилось много интересных объектов торговой недвижимости, но если покупатели уже не готовы приобретать их по той цене, которая была до октября, то собственники еще не готовы снижать стоимость этих объектов. Поэтому рынок «стоит», — говорит г-н Сосницкий. По данным компании «Парус», стоимость одного квадратного метра в торговых помещениях в центре (Б. Садовая, Буденнов- ский, Ворошиловский) — 200–350 тыс. руб., в центре (второй уровень) — 100–150 тыс. руб., в спальных районах — 100–120 тыс. руб., в менее проходимых местах можно найти помещение за 55–70 тыс. руб./кв. м. «В целом можно предположить, что в связи с уходом многих игроков с разных рынков, особенно в финансовом секторе, освободится определенное количество помещений, что неминуемо приведет к конкуренции среди владельцев недвижимости, и, как следствие, к снижению цен уже в ближайшем будущем», — полагает г-н Хмель.

Владельцы офисных помещений делают арендаторам скидки

Если еще в начале осени договориться с владельцами офисных помещений даже о скидке в 5% было практически невозможно, то сейчас арендодатели, чтобы сохранить или привлечь клиентов, согласны предоставлять площади в аренду со скидкой и в 15%, и в 20%, а иногда и в 30%. Последствия нестабильной экономической ситуации в стране, в первую очередь, отразились на сегменте офисной недвижимости — многие федеральные компании стали сворачивать свои представительства в регионах, уходят с рынка некоторые местные предприятия, и, как следствие, увеличивается количество пустующих офисных площадей. «Выбор большой, цены снижаются. Начинается «великое переселение офисных служащих». Компании активно сокращают свои накладные расходы и количество персонала и переезжают в более дешевые и меньшие офисы. Цена решает все. Востребованные цены: продажа 50–65 тыс. руб./кв. м, аренда: 400–750 руб./кв. м в месяц. Показательный пример: бывший офис с шикарным ремонтом ГК «Гарантия» на Ворошиловском ждет своего клиента — 625 руб./кв. м», — рассказывает г-н Хмель. По словам ОЛЕГА ПИЛИПЕНКО, директора УК «Офис-сервис», некоторые БЦ стоят, заполненные на 50%. «Причина проста: многие БЦ только недавно были введены в эксплуатацию, на их заполнение, даже в условиях нормального развития экономики, потребовалось бы значительное время, а в условиях нынешней ситуации срок заполнения увеличился еще больше», — сказал г-н Пилипенко. Тем не менее, считает г-жа Галатова, пустующих небольших офисных помещений высокого класса в Ростове немного. «Наименее востребован БЦ «Купеческий двор» в связи с тем, что к нему очень сильно затруднен подъезд, всего два лифта на башню (постоянные очереди), таким образом, цена аренды кажется потенциальным клиентам завышенной. БЦ «Ростовский» заполнен на 60%, так как ряд собственников пытается сдать помещения блоком по 120 кв. м, но на данный момент такие площади менее востребованы, и цена при этом за кв. м достаточно высока», — рассказала Наталья Галатова. По ее словам, освобождаться стали офисные помещения площадью от 150 кв. м и более, так как ряд организаций в связи с кризисом переходит в офисы с меньшей площадью.

Как отметили собеседники «ДК», на данный момент востребованы офисные помещения от 10 до 20 кв. м — на них приходится 50% от общего спроса, от 40 до 60 кв. м — 30% от общего спроса, от 60 до 150 кв. м — 15% спроса, свыше 150 кв.м — 5% спроса — как на первых этажах, так и в административных зданиях — с выполненным евроремонтом, с несколькими телефонными линиями (особенно популярен ЦТС), выделенным интернетом (желательно ADSL), необходимо наличие парковки и удобного подъезда, приветствуется охранная и пожарная сигнализация. Определяющим фактором выбора офиса данной категории выступает более низкая стоимость — 400–750 руб./кв. м (центр, ЗЖМ, СЖМ), наличие, как правило, парковки во дворе и возможность подъезда без «пробок» на дорогах. «В целом, арендные ставки в административных зданиях колеблются от 300 до 1,5 тыс. руб. за кв. м. В офисах класса «В+» цена доходит до 1,4 тыс. руб./кв. м; класс «В» — 800–1,1 тыс. руб. за кв. м», — сказала Наталья Галатова. Как отметила МАРИЯ КАЛАШНИКОВА, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе концерна «Единство», в течение ноября–начала декабря произошло некоторое снижение арендных ставок в дейст- вующих бизнес-центрах. «Полагаю, что на этом уровне ставки задержатся, так как причин для дальнейшего снижения нет. Реально ожидать, что начавшийся процесс ротации арендаторов продолжится еще в течение 1-2 кварталов. И в это время значительно возрастет спрос на офисы небольших площадей», — добавила она.

Как отмечают эксперты, в последний год строительство БЦ шло рекордными темпами. Если еще в 2007 г. общее количество офисной недвижимости составляло порядка 350 тыс. кв. м, то на данном этапе эта цифра выросла до 500 тыс. кв. м, а число офисных центров в Ростове достигло 20. Однако в последние месяцы кризисные явления в экономике начинают негативно сказываться и на этом сегменте — некоторые проекты уже заморожены. К примеру, московская девелоперская компания «Пересвет-Регион» временно приостановила строительство БЦ класса «А» на Гвардейской площади. Подобные случаи, говорят эксперты, происходят не по причине снижающегося спроса, а из-за нехватки средств на реализацию проектов. «Строительство в этом сегменте явно приостановится, но важно отметить, что дефицит точно не возникнет в ближайшие несколько лет. Учитывая только начинающийся кризис и большое количество возводимых сейчас БЦ, проблем с покупкой и арендой офисов не будет ближайшие 3-4 года», — считает г-н Хмель. По мнению собеседников «ДК», после того как экономическая ситуация более-менее стабилизируется, девелоперы продолжат строить офисные здания, несмотря на все признаки перенасыщенности рынка. По данным компании Terra Direction, к 2011 г. количество офисных площадей в Ростове увеличится еще примерно на 500 тыс. кв. м. «В ближайшие полгода планируется ввод в эксплуатацию 55,8 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей в БЦ «Ника», «Дипломат», бизнес-комплексе на пр. Сиверса, офисном здании ГК «Мастер», — добавляет ОЛЕГ ЗДРАДОВСКИЙ, генеральный директор компании Terra Direction.

Рынок земли прощается с краткосрочными спекулянтами

По мнению ВАРТАНА ТИКИДЖИ-ХАМБУРЬЯНА, исполнительного директора ЮГРО, если до октября рынок земли был наиболее дефицитным и спекулятивным, то на данный момент он является самым «замерзшим». «Активные участники этого рынка — девелоперы — сейчас испытывают финансовые трудности, поэтому им не до покупки земельных участков под новые проекты. Им бы довести до ума начатые Рынок стагнирует», — утверждает г-н Тикиджи-Хамбурьян. Собеседники «ДК» отмечают, что на протяжении всего года спрос на землю был очень высоким. Наиболее востребованными были участки площадью 10–15 га под строительство торговых комплексов, логистических терминалов, а также под объекты жилой застройки. Наблюдался острый дефицит подходящей для таких объектов земли.

В последние два месяца появилось большое количество интересных предложений как по аренде земли, так и по продаже в собственность тех участков, которые ростовчане до сих пор придерживали для себя. А вот охотников их приобрести практически нет. ЕВГЕНИЙ ПАРШИН, директор компании «Лендлорд – коммерческая недвижимость»: «Сейчас предприниматели, которые выставляют свою землю на продажу, делают это для решения собственных денежных вопросов. Однако то, что было привлекательным предложением в течение всего года, сейчас не находит спроса. Покупатели готовы приобретать участки только по демпинговым ценам. Сейчас востребованы участки 6–10 соток — не больше. Это фасадные участки, за которые покупатели готовы платить не более 1 млн руб. за сот- ку, хотя раньше эта земля могла стоить и 2,5 млн руб.». Крупные проекты, как правило, в большой степени зависят от кредитования и, следовательно, в связи с кризисом отложены.

Небольшие и средние участки стоимостью до 10 млн руб. рассматриваются клиентами, хотя общее падение спроса коснулось и этого сегмента, добавляет Наталья Галатова. По ее словам, до сих пор наиболее популярны спальные и промышленные районы, что, возможно, связано с относительно высокой рентабельностью застройки. «Популярен центр — в связи с высоким спросом на деловую недвижимость в данном районе. Малоликвидны районы: Новое поселение, Сельмаш, Нахичевань. Дефицит земельных участков существует преимущественно в центре города, для спальных районов и промзон он менее характерен. Здесь непрерывно осваиваются новые территории», — сказала г-жа Галатова.

Стоимость земельного участка зачастую зависит от нескольких факторов: от его местоположения, наличия коммуникаций и таких параметров, как форма, уклон, экология, близость основных магистралей, иногда — административных зданий. А на цену участ- ка влияет и личное желание собственника, который считает, что его актив — самый лучший. Цены в таких случаях, как правило, завышены. По данным компании «Дон-МТ», стоимость участков, пригодных для коммерческих целей, колеблется от 18 тыс. руб. за сотку (под крупную коттеджную застройку за городом или на окраинах) до 7 млн руб. и более за 1 сотку (центр города, лучшие торговые улицы).

Эксперты отмечают, что сейчас на этом рынке практически нет возможности для проведения спекулятивных сделок — купить подешевле можно, а вот продать подороже — вряд ли. «Опираясь на информацию из нашей повседневной практики, можем сказать, что спрос упал, и низшая его отметка будет зафиксирована к концу зимы. Что будет весной и далее, сказать трудно, так как существенная проблема с финансами относится к разряду макроэкономических. Но, по нашим оценкам, в лучшую сторону ситуация изменится не так быстро», — сделала прогноз г-жа Галатова.