Как ростовские застройщики выбирают подходящую землю для строительства

Центр Ростова растет ввысь, а сам город — вширь. Теперь у нас есть Левенцовка, скоро будут Платовский (бывшие «Декоративные культуры») и Суворовский. Растет город на севере в р‑не Орбитальной, на востоке расстраивается Александровка, семимильными шагами мы движемся к Авиагородку и Батайску. Администрация города видит перспективу в окраинах, за которые борются как местные застройщики, так и новые игроки строительного рынка из других регионов.

Первоочередно искать предложение по свободной муниципальной земле в Ростове стоит в МКУ «Фонд имущества г. Ростова‑на‑Дону», где администрация публикует объявления о торгах на свободные необремененные земли, а также муниципальные помещения, которые можно как приобрести, так и взять в аренду. Правда, предложение здесь весьма скудное. Например, на сайте Фонда имущества области сейчас есть предложение по 5 участкам (от 8 до 410 соток). В начале этого года «Фонд имущества Ростова‑на‑Дону» выставил на торги права аренды 15 земельных участков для размещения нестационарных торговых объектов площадью от 0,8 до 1,6 сотки. Победитель сможет заключить договор аренды сроком до конца 2015 года, говорится в информационном бюллетене торгов. Аукцион состоится в марте. А уже 24 февраля состоится подобный аукцион, где выставлены 6 участ­ков для лоточной торговли площадью от 0,6 до 1,8 сотки. Не густо для застройщиков. Однако в прошлом году город радовал строителей участками для возведения многоквартирных домов в СЖМ, ЗЖМ, «Декоративных культурах». Хотя игроки строительного рынка Ростова сетуют, что, если и появляется достойное предложение, получить его практически невозможно: лакомые кусочки давно «забронированы».

«Использование современных средств коммуникаций, размещение объявления о покупке земельного участка под застройку на своем интернет‑сайте или же налаживание контакта с агентствами недвижимости, которые могут вовремя проинформировать по выгодному вложению денежных средств, — основные способы поиска земли под застройку», - считает генеральный директор компании «Росжилстрой» Игорь Бондаренко.

Одним из источников поиска подходящей земли под застройку может стать также недвижимость, находящаяся в залоге у банков. Правда, застройщики признаются, что это далеко не самый лучший вариант, поскольку зачастую объекты залогового имущества вероятнее всего обременены, например, долгами. Так уже два года ЮЗБ Сбербанка не может продать доставшуюся ему за долги гостиницу Radisson.

Ростовские отельеры объясняют это не столько завышенной ценой и необходимостью вложений для требующего ремонта здания, сколько рядом обременений и наличием споров между собственниками и арендаторами проблемного объекта. Гораздо привлекательнее покупать у банков залоговое имущество в виде квартир — стоят дешевле и нет обременений (см. ИНФГ на стр. № 16).

Одним из лучших вариантов застройщики признают сарафанное радио, ведь часто землю продают частные лица, а для Ростова наличие большой территории в собственности у физлица — распространенная ситуация. Другим достойным решением игроки рынка называют приобретение земель с бесперспективными производствами, то есть купить завод со всеми его убытками и построить новый, либо жилой дом, либо ТЦ.

«Если у предприятия неудовлетворительное экономическое положение, оно не окупает само себя и не приносит доходы, то его территорию девелопер уже рассматривает как перспективную, — поясняет Александр Данильчук, генеральный директор СК «10‑ГПЗ». — Конечно, здесь важно просчитать, насколько такой проект инвестиционно привлекателен, что лучше на этой территории расположить — жилую застройку или коммерческую недвижимость. При этом необходимо обращать внимание на транспортную инфраструктуру, обеспеченность социальными объектами».

Поэтому одним из оптимальных вариантов развития города остается редевелопмент промышленных зон, которые в большинстве случаев удачно расположены по отношению к центру города и обладают сохраненными мощностями по энерго‑ и водоснабжению, объясняет Игорь Далаксакуашвили, генеральный директор ЗАО «Патриот».

«Редевелопмент — это решение, гораздо более привлекательное для застройщика, чем освоение территорий ветхого жилья, подлежащего сносу и расселению, — продолжает г-н Далаксакуашвили. — Как правило, промышленные территории принадлежат одному собственнику или аффилированной группе лиц, что существенно облегчает задачу при покупке земли».

Самое главное в поиске земли — это информация, добавляет Евгений Сосницкий, генеральный директор компании «Титул»: «Знание перспективных планов развития, важных проектов и сроков их реализации, изучение проектов газификации территорий и так далее, внимательный мониторинг новостных лент и деловой прессы. Ничего особенного, просто надо это делать регулярно, целенаправленно и внимательно. И иметь «длинные деньги».