Как арендаторы оценивают бизнес-центры

Основной этап исследования начнется в сентябре, итоги — в конце года. Голосование продолжается, а сегодня «ДК» знакомит читателей с результатами предварительного этапа по голосованию самых активных арендаторов города.

 

Работа над составлением рейтинга велась в несколько этапов: сначала аналитики «ДК» составили список офисных центров Ростова-на-Дону классов А, В, В+, а затем обратились к представителям бизнеса с просьбой оценить офисные центры, в которых они арендовали помещения за последние 3 года. Голосование проходило в режиме онлайн: участники, переходя через портал DK.RU, ежедневную электронную новостную рассылку портала, а также страницы «ДК» в социальных сетях, заполняли единый опросный лист. В опросе участвовали представители крупного, среднего и малого бизнеса Ростова. В качестве критериев они по пятибалльной шкале оценивали транспортную доступность здания, наличие удобной парковки, уровень инфраструктуры, в т. ч. инженерные коммуникации и услуги содержания, работу управляющей компании и соответствие уровня арендной ставки классу здания. Голосование продолжалось три недели, после чего аналитики «ДК» подсчитали средний балл по каждому из критериев и вывели итоговую оценку — для БЦ, арендаторы в которых проявили активность. 

 

В итоговый рейтинг вошли 8 бизнес-центров города. Как следует из структуры оценок, выставленных ростовскими бизнесменами, для клиента наибольшее значение имеет соответствие арендной ставки уровню предоставляемых услуг. Не менее важным критерием оказались показатели уровня инженерного сервиса и транспортной доступности. Высокие оценки, выставленные по этим параметрам, позволили представить, какие офисы максимально удовлетворяют своих арендаторов. Баллы, полученные бизнес-центрами за наличие автостоянки, демонстрируют проблему парковки, актуальную для большинства автовладельцев Ростова, работающих в центре города. Оценки по этому критерию у всех участников рэнкинга примерно одинаковые и далеки от максимальных.

Тем временем, рынок офисов близок к перенасыщению. Заметных колебаний количества сделок купли-продажи офисной недвижимости нет. Класс С остается стабильно востребованным среди клиентов, причиной тому — ценовая доступность. А вот среди офисов класса А и В есть тенденции к нарастанию конкуренции. К этому ведет появление новых площадей. 

 

Количество офисных квадратных метров в Ростове-на-Дону в минувшем году увеличилось на 8%. Сейчас в донской столице около 493 тыс. кв. м офисов. Отчасти этому поспособствовало расширение рынка: на карте коммерческой недвижимости Ростова появились 3 новых бизнес-центра, заявленных в классе А — речь идет о «Колизее», «Лиге Наций» и «Ассамблее». Премиум-сегмент будет расти дальше: в этом году ГК Don-Plaza выступила инициатором строительства двух бизнес-центров классов А и А+ в центре Ростова-на-Дону. «Объем инвестиций оценивается в 1,8 млрд рублей. Бизнес-центры Don-Plaza Life и Don-Plaza Skyline будут построены рядом с конгресс-отелем Don-Plaza на участках 546 и 917 кв. м», — сообщили в компании, добавив, что меньший из объектов, Don-Plaza Life, планируется сдать в эксплуатацию уже в 2015 г., а Don-Plaza Skyline — в 2017 г.

 

Больше половины офисной недвижимости приходится на класс В. Однако эксперты считают, что деление площадей на классы — весьма условный подход. Владельцы бизнес-центра сами определяют, к какому сегменту принадлежит здание.  Кроме того, если применить жесткую методологию оценки, то некоторые бизнес-центры не смогут подтвердить свой класс.

Согласно данным топ-листа бизнес-центров, опубликованного на rostov.dk.ru, ключевыми арендаторами являются ростовские компании, их доля в общей структуре арендаторов крупнейших БЦ класса А и В превышает 50%. На долю федеральных компаний приходится 30%, иностранных — 20%. Арендные ставки на офисную недвижимость практически не изменились. По данным «Консалтинг Технолоджи», средняя стоимость аренды площадей в бизнес-центрах класса А на сегодня составляет 1 300 руб. за 1 кв. м в месяц, класса В — 750 руб., класса С — 550 руб. 

 

По данным «Консалтинг Технолоджи», коэффициент обеспеченности населения Ростова офисными площадями за последние два года увеличился на 20%. Конъюнктура спроса и предложения такова, что владельцам и управляющим компаниям бизнес-центров приходится бороться за арендаторов, которые стали более разборчивыми. Участники рынка отмечают, что растущая конкуренция подстегивает арендодателей вести более гибкую ценовую политику, подчас заставляя их демпинговать.