Институты заказчиков ослабли. Девелоперы создают собственные структуры

Ростовские строительные компании предпочитают работать с собственными генподрядными организациями. Александр Лаптев тоже придерживается такой схемы, однако его генподрядная структура «Ростстрой» (входит в ГК «Ареал». — Прим. ред.) занимается и генподрядом по найму.

Заказчик не всегда прав

Строительство масштабного объекта — процесс работы большого количества специалистов. Заказчик ищет инвестора, он нанимает службу заказчика, которая будет курировать строительство объекта. Служба заказчика нанимает архитектора, который сделает проект в соответствии с техзаданием заказчика. После чего во всей этой цепочке появляется генподрядчик, который все это будет реализовывать.

Александр Константинович, много и часто строители говорят о рисках заказчика. А в чем риски генподрядчика?

— Мы выступаем и как генподрядчик, и как девелопер. У последнего основной риск заключается в том, что люди могут не купить то, что ты строишь. Больше рисков я не вижу. Если говорить о рисках генподрядчика, то тут хороший пример — это ТРЦ «Рио». Там мы выступали генподрядчиком. Сначала все шло бодро: заключили контракт где‑то за три года до кризиса, сделали две трети работ и остановились. На три года. За это время мы потратили несколько миллионов рублей на охрану объекта: не бросать же работу. В конце концов, проект мы все же завершили. Но всю эту ситуацию я связываю только с кризисом.

Мало кто из девелоперов берется за госзаказы, а вы часто принимаете участие в аукционах.

—Так и есть. В сентябре прошлого года мы сдали четыре общежития для ЮФУ, их общая площадь — 58 тыс. кв. м. Строительство начали летом 2010 г., то есть за два года успели возвести жилые здания и сдали их с полной отдел­кой — для такого объема работ это очень высокие темпы. В общежитиях есть и компьютерные линии, и камеры видеонаблюдения, и противопожарные установки — с таким техническим оснащением я сталкивался до этого только в Clover House. На обеспечение всей электроникой каждого общежития мы тратили по 90 млн руб. Сейчас выиграли и уже строим следующий объект для ЮФУ — дом для преподавателей. Второй дом для преподавателей тоже хотим, но конкурс еще не проводился.

В чем особенности работы с госзаказом?

— Как и в любом другом деле, есть плюсы, есть минусы. Плюсы — мы всегда можем спрятаться за готовый проект заказчика и несем ответственность только в рамках проекта. Помимо этого, положительный момент работы с госзаказом  — это ритмичное финансирование. Из минусов — как правило, небольшая доходная часть и предельное внимание к таким объектам проверяющих бюджет органов. Также важная особенность работы с госзаказом, которую необходимо учитывать, — на всех этих объектах генподрядчик несет гарантийные обязательства, т. е. несколько лет он должен появляться на объекте и исправлять недочеты.

Однако по опыту могу сказать, что зачастую причиной таких замечаний служит неточный проект. К тому же с заказчиком нужно быть в хороших отношениях, тогда проще решать возникающие вопросы. Вот те же общежития в ЮФУ. Была проблема в обзоре камер. Мы категорически отказались исправлять ее, потому что они расставлены с точки зрения эксплуатации неправильно, но четко в соответствии с проектом.

То есть проблемы сводятся к одной основной — неграмотному проекту?

— Основная тема — проектировщики далеки от жизни. Они знают СНиПы, сметные расценки, строительные нормы, но, к сожалению, часть из них допускает ошибки в сто­процентном описании проекта. Приведу пример. По проекту копается траншея в 6 м. Ее необходимо усиливать щитами, чтобы в процессе рабочих не засыпало землей. А проектировщик эти детали не учитывает, поэтому забывает внести щиты в проект и указать их в смете. В дополнение — последние годы значительно ослабли институты заказчиков. Многие специалисты ушли на пенсию, а притока новых грамотных профессионалов нет.

Класс здания — не в начинке

Главная задача генподрядчика — не выйти за смету и не нарушить сроки. Также генподрядчик нанимает субподрядчиков и следит за их работой. У некоторых генподрядных организаций есть свое производство — бетон, металлоконструкции, перекрытия. Некоторые привлекают производителей на субподряд.

Вы работаете с субподрядчиками?

— Конечно, это примерно 10 компаний, с которыми мы сотрудничаем от 10 до 20 лет и не меняем их. Ведь невозможно делать все самим, да и не надо, наверно.

Есть мнение, что в Ростовской области стройматериалы дороже, чем в соседних регионах. Согласны?

— Нет, не согласен. Бетон, гипсокартон, кирпич — все покупаем в Ростовской области. Это нонсенс, когда стройматериалы мы приобретаем в других регионах. Разве что электронику, вентиляторы и фасадные материалы покупаем в других регионах и за границей, и то потому что здесь такое просто не производится.

А инновации в строительстве используете?

— Конечно. Гордимся сданным в 2008 году бизнес‑центром класса А Clover House на Текучева. Его общая площадь — 26 тыс. кв. м, из которых 2,4 тыс. кв. м занимают торговые помещения. Он построен с использованием системы «умный дом», которую мы первые применили в Ростове при возведении офисного здания. Она дает возможность автоматизировать управление инженерными системами. Я уверен, что, помимо внешних характеристик и «начинки», бизнес‑центр не может быть класса А, если у него не один собственник, если не сосредоточено все управление в одних руках. Зачастую в БЦ полсотни — сотня собственников, отчего договориться бывает невозможно. Например, у меня в Clover House несколько наших подразделений арендуют офисы: лампочка сгорела — один звонок, и тут же все поменяли.

А новый БЦ «Риверсайд»? Он же тоже заявлен класса А.

— «Единство» — надежная организация, строит хорошо. Но ведь в «Риверсайде» тоже собственников человек сто. В любом случае, нужно пожить, посмотреть.

А проект «Миллениум» вы продолжаете?

— Построен «Миллениум‑1», сейчас строим «Миллениум‑2», готовимся строить «Миллениум‑3». Могу сейчас сказать, что второй проще первого, потому что там квартиры меньше. Если, например, в «Миллениуме‑1» однокомнатные квартиры были площадью 65 кв. м, то в «Миллениуме‑2» по 45 кв. м. Хотя квартиры большие строить удобнее, чем маленькие. Соотношение продаваемых площадей и общих в «Миллениуме‑1» составляет 0,85, а в «Миллениуме‑2» — 0,75.

В августе начнем проектирование «Миллениума‑3» на Текучева на участке 2,5 га напротив ипподрома. Будем строить жилье экономкласса. Ориентировочная стоимость за 1 кв. м будет 50 тыс. руб. На этом участке планируем возвести около 90 тыс. кв. м жилья, и работы тут года на 3‑4.