«Дон-МТ» продаст коттеджи в «Беловодье»

директор Департамента коммерческой недвижимости компании «ДОН­МТ»

гендиректор компании «Сигма­Сити»

генеральный директор ГК «Лидер»

заместитель председателя правления «Москоммерцбанка»

председатель совета директоров ОАО «Глубокинский кирпичный завод»

генеральный директор агентства «Мега»

специалист по недвижимости Южного региона ОАО «ВымпелКом»

генеральный директор компании «Финам­Ростов»

заместитель директора управляющей компании бизнес­центра «Гедон»

Рекламное агентство «Мега» одним из первых в Ростове построило собственный, отдельно стоящий офис. Еще в 2001 г. у руководства «Меги» возник конфликт с собственниками площадей на одном из этажей бизнес-центра, где располагался ее офис. Генеральный директор агентства МИХАИЛ ПОДДУБНЯК не стал вступать в бесконечные споры, и обратился в риэлторскую компанию с просьбой найти подходящий для строи-
тельства земельный участок. Поиски продолжались год, в итоге нашли участок с недостроенным домом в частном секторе в центре, неподалеку от пересечения

ул. Филимоновской и пр. Соколова. Землю сразу же выкупили и приступили к строительству. Сейчас у агентства свой 3-х этажный офисный особняк, общей площадью 400 кв. м — и нет никаких проб-
лем с управляющей компанией, так как эксплуатацией офиса «Мега» занимается самостоятельно, ни с соседями.

На конец прошлого года в Ростове, по данным экспертов, общий объем офисных площадей составлял более 340 тыс. кв. м. За последние два года были сданы в эксплуатацию бизнес-центры «Купеческий двор», «Белый слон», «Кристалл», Clover-house, «Гедон», на разных стадиях строительства находится еще порядка шести офисных зданий класса «А» и «В». Однако, сталкиваясь с недопониманием собст-
венников и конфликтами с соседями по этажу, некоторые компании сомневаются в преимуществах аренды площадей в БЦ. Некоторые эксперты отмечают, что иногда такие конфликты вынуждают менять офис, а для фирм, специализирующихся на работе с частным клиентом и рассчитывающих на серьезный трафик, подобные переезды могут привести к ощутимым убыткам и дополнительным затратам на продвижение и рекламу. Чтобы ни от кого не зависеть и не подвергать свой бизнес подобным рискам, ростовские предприниматели, а также ряд федеральных компаний вкладывают деньги в строительство собственных офисных помещений в городе. Чаще всего такого принципа придерживаются финансовые структуры. К примеру, собственными зданиями в донской столице располагают банки — «Центр-Инвест», Банк Москвы, Росбанк, Сбербанк, Москоммерцбанк, «Финам». Однако к такому решению приходят и компании из других сфер бизнеса: РА «Мега», «Вымпелком», «Юг-кровля» и др. Несмотря на серьезные финансовые вложения на приобретение земли, строительство и содержание объекта, владельцы подобных офисов полагают, что преимуществ у них значительно больше.

Как полагает генеральный директор компании «Сигма-Сити» ИГОРЬ ГОФМАН, помимо главного преимущества — независимости, строительство своего здания позволяет самостоятельно «создать» внутреннюю инфраструктуру: выделить комнату для водителей и охранников, столовую, серверную и прочие служебные помещения, а также подчеркнуть оригинальность офиса нетипичной отделкой. «А это не всегда возможно в крупных бизнес-цент-
рах», — утверждает г-н Гофман. По мнению собеседников «ДК», собственный офис повышает престиж компании не только среди ее клиентов, но и среди сотрудников. «Когда, к примеру, федеральная компания вкладывает средства в строительство своего офиса, можно утверждать, что она пришла в регион надолго. А значит, доверие к ней среди местных клиентов будет повышаться», — считает АРТЕМ ХАЧАТРЯН, генеральный директор компании «Финам-Ростов». По его словам, недавно ростовское представительство «Финам» переехало в новый офис, площадью 200 кв. м. «Еще два года назад, когда мы только начали работать в донском регионе, мы стали подыскивать участок земли и офисное здание. Для нас принципиально, чтобы офис принадлежал нашей компании», — добавляет г-н Хачатрян. По его мнению, вкладывая деньги в земельный участок, в строительство здания, компания получает актив, который с каждым годом будет только повышаться в цене. «И земля, и недвижимость каждый месяц дорожают, поэтому инвестиции в собственный офис сегодня оправданы», — утверждает Артем Хачатрян.

Как рассказал «ДК» МАТВЕЙ ПУСТЫЛЬНИКОВ, специалист по недвижимости Южного региона ОАО «ВымпелКом», при поиске подходящего офисного здания в Ростове компания рассматривала все возможные варианты — от покупки земельного участка и строительства до приобретения готового офиса или аренды. «Найти здание в центре города оказалось необычайно сложно. Переговоры и поиск подходящего варианта проходили более года. Поскольку мы не нашли подходящего офисного здания, то приняли решение купить недвижимость и полностью ее реконструировать», — рассказывает г-н Пустыльников. Специалисты «Вымпелкома» нашли под центральный офис «Билайна» здание на ул. Шаумяна, которое являлось памятником архитектуры и не подлежало полной реконструкции. «Мы приобрели его с условием сохранения фасада. Мы выполнили условие — фасад остался историческим, но внутри дизайн сделали очень современный, внедрили технологические новшества в организацию офисного пространства», — объясняет г-н Пустыльников. Реконструкция здания заняла у компании еще около полугода. Зато сейчас у «Билайна» есть дополнительный актив в виде офисного помещения, общей площадью порядка 3500 кв. м.

Подобным образом при поиске офисного здания для ростовского филиала поступил и в «Москоммерцбанке». Как рассказала ЛЮДМИЛА ЛЕБЕДЕВА, заместитель председателя правления банка, найти подходящее помещение для ростовского филиала было очень сложно. «Сначала мы хотели, чтобы наш офис располагался на ул. Б. Садовая, но, ни подходящих офисных зданий, ни земельных участков здесь уже не было», — говорит г-жа Лебедева. В итоге, риэлторское агентство подыскало «Москоммерцбанку» здание старого фонда на ул. Серафимовича. В реконструкцию этого помещения банк, по словам Лебедевой, вложил более $700 тыс. Как отмечают эксперты, за такие же средства можно было построить собственный офис, изначально соответствующий всем требованиям компании.

Однако не все эксперты позитивно оценивают стремление некоторых компаний «уединиться» в собственном офисе. НАТАЛЬЯ ГАЛАТОВА, директор Департамента коммерческой недвижимости компании «ДОН-МТ» уверена, что офис дешевле строить самому. «Но дешевле — только в плане денег. Мало кто в цену строительства закладывает такие траты, как нервы, здоровье и упущенную выгоду от потерянного времени», — считает г-жа
Галатова. «Я прекрасно понимаю, что строительство собственного офиса увеличивает капитализацию компании. Но, с другой стороны, можно столкнуться с множеством проблем, таких как эксплуатация здания, содержание штата квалифицированного технического персонала, охрана, клининг, создание дополнительной инфраструктуры. Придется самостоятельно взаимодействовать с различными подрядными организациями», — предостерегает ИЛОНА ШИЛИНА, заместитель директора управляющей компании бизнес-центра «Гедон». С возникновением дополнительных трудностей согласился Артем Хачатрян: «У нас нет своей управляющей компании. Обслуживающий персонал — электриков, сантехников и т. д. — предоставляет нам районная жилищно-коммунальная компания. Естественно, они не всегда работают качественно», — говорит Хачатрян.

По данным собеседников «ДК», затраты на реализацию проекта собственного офиса складываются из нескольких составляющих: из покупки земельного участка, из стоимости непосредственно проекта, и стоимости услуг генерального подрядчика. По словам Игоря Гофмана, стоимость земельных участков в центре города под строительство любой коммерческой недвижимости, включая и офисные особняки, колеблется между $150 тыс. и $200 тыс. за сотку, но известны отдельные предложения, где цена поднялась выше $250 тыс. «В районах, расположенных вдали от центра города, земельный участок можно приобрести в два раза дешевле. К примеру, на Западном, в районе ул. Стачки, $100 тыс. — $150 тыс. просят за сотку, а на Сельмаше — $100 тыс.»,  — констатировал г-н Гофман. Эксперты отмечают, что для строительства офисного особняка компании приобретают участки общей площадью в среднем 2 сотки. А средняя площадь таких особняков составляет от 2 тыс. до 6 тыс. кв. м. АНДРЕЙ ЛЯШОВ, председатель совета директоров ОАО «Глубокинский кирпичный завод»: «Стоимость строительства офиса в центре города по каркасно-монолитной технологии будет стоить около $1000 за квадратный метр. Но это только возведение «коробки», на каждый квадратный метр потребуется еще $1500 вложений. Таким образом, если компании требуется офис площадью 1000 кв. м, ее затраты на строительство достигнут $2,5 млн, при условии использования недорогой технологии строительства».

Практически все опрошенные эксперты сделали акцент на то, что большинство федеральных компаний, выходящих на ростовский рынок, предпочитают работать с московскими строителями. «При открытии филиалов нашей компании в городах России руководство строго придерживается политики работать только с теми строительными компаниями, которые уже зарекомендовали себя на московском рынке. И несмотря на то, что стоимость их услуг на порядок выше, чем у местных, наш ростовский офис строили москвичи», — комментирует г-н Хачатрян. Офис «Москоммерцбанка» также реконструировали москвичи. Но «хорошо зарекомендовавшие себя в столице СК» тоже работают некачественно. Сроки строительства офиса «Финама» были затянуты, переехать в новое здание сотрудники компании смогли только через 1,5 года после покупки объекта. А представители «Москоммерцбанка» ожидали момента заселения в новое здание около года.

Генеральный директор ГК «Лидер» ЕВГЕНИЙ КАЛИНИН отмечает, что на сегодняшний день альтернативы самостоятельному управлению небольшими офисными особняками нет: «А все потому, что на рынке фактически нет предложений услуг по управлению офисами с маленькой площадью, да и офисами с большой площадью тоже». По его словам, при самостоятельной эксплуатации офисного здания компания должна быть готова нес-
ти расходы на его содержание и ремонт (см. Детали ниже). «Что касается финансовых затрат, то при самостоятельной эксплуатации здания компания как минимум должна иметь в штате руководителя службы эксплуатации (завхоза), а как максимум — всех специалистов, занимающихся вопросами эксплуатации и управления с соответствующим фондом заработной платы, — добавил г-н Калинин. — К примеру, здание с площадью офиса 800 кв. м и прилегающей территорией 1000 кв. м обычно обслуживают руководитель службы эксплуатации, дворники, уборщики, инженер ГО ЧС (обеспечивает пожарную безопасность), слесарь и сантехник. Приобретаются расходные материалы на ремонт. В месяц все это обходится в среднем в 52 тыс. руб., без учета земельного налога и коммунальных платежей». 

 

Представители строительных компаний все же полагают, что сегодня строить малоэтажные офисные здания экономически нецелесообразно. Стоимость земли под коммерческие объекты в центре города очень высока, и чтобы окупить затраты на ее покупку, лучше построить бизнес-центр и зарабатывать впослед-
ствии на сдаче помещений в аренду. «Если строить собственный офис, то затраты на его строительство значительно превзойдут его полезность. Подобный проект имеет смысл, если есть инвесторы, которые готовы вложить деньги в строительство бизнес-центра, который вы потом сдадите в аренду, оставив себе офис нужной площади», — полагает г-н Ляшов. Однако небольшие офисные здания продолжают появляться в Ростове. По словам г-жи Галатовой, 2-х (3-х, 4-х) этажные офисные здания, площадью от 300 до 1000 кв. м присутствуют практически во всех районах города, которые не прилегают к хорошим транспортным развязкам или магистралям. Эксперты считают, что подобная тенденция сохранится, несмотря на то что в ближайшие два года будет сдано в эксплуатацию еще порядка шести офисных зданий класса «А» и «В+». Но проблемы с парковочными местами при многоэтажных бизнес-центрах заранее отпугивают потенциальных арендаторов, которые считают, что лучше вложить деньги в собственный офис, чем потом испытывать различные трудности, заключив договор аренды.

«В принципе, рынок офисных зданий уже насыщен, но качественные требования клиентов постоянно растут, в связи с чем происходит и перераспределение ориентиров при поиске офисов. Ну, разве могли мы предположить еще совсем недавно, скажем в 2000-м году, что припарковать машину на улице станет настолько сложно, что на первое место при подборе офиса выйдет именно наличие парковки?», — вопрошает Игорь Гофман. По его словам, более 70% офисной недвижимости сосредоточено в центре города, соответственно, подобное пятно деловой активности очень привлекательно для других собственников компаний, и они тоже приобретают недвижимость в центре. «Увеличиваясь, этот снежный ком влечет за собой ряд проблем, главные из которых: затрудненная или отсутствующая транспортная доступность, ветхость и непригодность коммуникаций для обслуживания современных зданий», — утверждает г-н Гофман. Но приоритеты компаний, склоняющихся в пользу собственного офиса, могли бы измениться, если бы деловой центр Ростова переместился за пределы центра, считают собеседники «ДК».

«Идеальным вариантом для Ростова было бы строительство 6–7 деловых небоскребов с развитой инфраструктурой за чертой города. Европейская практика показывает, что создание подобных деловых центров повышает эффективность бизнеса и разгружает город. Посмотрите на Париж: во французской столице живет существенно больше людей, чем в Ростове, а пробок нет. Увы, пока Ростов далек от перехода на общеевропейские стандарты. Хотя потребность в этом становится все более очевидной», — считает г-н Ляшов.