Дайджест года. Донские застройщики ждут роста цен на жилье через полгода

На вопросы «Делового квартала» отвечали: заместитель директора по направлению «Недвижимость» ООО «Донстрой» Карина Акопян; директор группы «Вертикаль» Айк Зебелян; руководитель службы управления и реализации профильных активов СК «Славяне» Татьяна Усанова; заместитель генерального директора по коммерческой деятельности ООО «КФ «Актив» Олег Шилин; генеральный директор АО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев.

- Что происходит на рынке жилья? Куда он движется?

Айк Зебелян:

- Он движется в надежные руки. Вчера и сегодня строительством занимались и занимаются все, кто пожелает. Государство этим обеспокоилось, поскольку в последние десять лет появилось большое количество обманутых дольщиков. Решили как-то это урегулировать.

- Каким образом?

- Мы видим первые шаги: страховку. Думаю, в 2016-2017 годах долевого строительства уже не будет.

- А как нам без него жить?

- Как в Европе, как в Америке. Кладете деньги в банк, потихонечку строите, а когда строительство дома достигнет определенного уровня, то банк его финансирует.

Андрей Шумеев:

- Состояние строительства очень тяжелое. Боюсь, что в начале года увидим, как многие компании прекратят существование.

- Какие именно?

- Мелкие, строящие один-два объекта. Хотя меня удивляет, что и сегодня неизвестно откуда появляются новые компании, собирающиеся строить дома. Мне недавно позвонил знакомый руководитель и сообщил, что к нему приехали люди из Москвы и спрашивают совет, где и как строить.

- Что, эти люди раньше никогда не занимались строительством?

- Ну да. Рынок сейчас очень сложен. Продажи сократились за год процентов на тридцать. Не исключаю, что в ближайшие три-четыре месяца он не стабилизируется.

- И свет в конце тоннеля не виден?

- Как сказал Айк, все идет в хорошие надежные руки. Как только государство начинает жестко регулировать рынок, сразу появляются проблемы. Собственность переходит из одних рук в другие и там пропадает. Конечно, государство должно обезопасить клиентов, дольщиков, но не так как это делается сейчас. В России еще не скоро можно будет брать кредитные средства на строительство домов. А то, как это делается в Европе, в Америке, когда дом строится на кредитные средства, продается после сдачи в эксплуатацию… Боюсь, что в России еще не скоро можно брать кредиты, чтобы строить дома. Под сегодняшние проценты это невозможно сделать. По этой причине у нас нет доходных домов, о которых слышим в последние годы.

Карина Акопян:

- Все придет к тому, что останутся самые стойкие, серьезно настроенные застройщики. Они будут обеспечивать жильем хорошего качества и выполнять обязательства перед дольщиками. В домах, которые сдаются нашей компанией в начале будущего года, проданы почти все квартиры. В жилом комплексе «Звездный» на улице Пацаева осталось три квартиры. На «вертолетном поле» в двух домах – сорок квартир.

- Вот видите, все не так плохо.

Татьяна Усанова:

- И в коммерческой недвижимости мы видим большой спад и в аренде, и в продаже.

Олег Шилин:

- По поводу законопроекта об отмене долевого участия. У нас есть опыт реализации и сданных объектов, и на этапе строительства. Он показывает, что покупатели охотнее приобретают квартиры на этапе строительства, чтобы сэкономить. Все знают, что в начале строительства квадратный метр дешевле. Это связано со многими причинами, в том числе налоговыми и пошлинными.

Двигателем рынка сегодня является ипотека с господдержкой. И все-таки процент продаж самый низкий за последние несколько лет. Мы ожидали, что результаты господдержки будут выше, но надежды не оправдались.

Андрей Шумеев:

- Да, вначале дело активно двинулось, а потом заглохло. Люди не знают, какую и где будут зарплату получать.

Олег Шилин:

- Идет сокращение штатов, уменьшение зарплат даже в крупных компаниях, поэтому рынок «просел». На наши предложения в Ростовской области спрос недостаточен. Влияет на спрос и то, что на рынок входят застройщики из соседних областей.

- Из каких?

Олег Шилин:

- Из Краснодарского края. Там рынок недвижимости развит намного лучше, чем в Ростовской области.

- Какие события местного, российского и международного масштаба повлияли в последние год-два на ростовские цены?

Андрей Шумеев:

- Единственный ресурс, который не восполняется – это земля. Вчера общался с главой городской администрации Сергеем Горбанем, и попросил его не повторять ошибку, которую совершали в последние 15-20 лет. Застроили жильем территорию областной детской больницы, роддом №5, Больницу на Днепровском… Мы понимаем, что жилье – это хорошо, но его нельзя строить на территории социальных объектов. До последнего времени в Ростове и области, в частности в Левенцовке застройщик занимался жильем, а социальные объекты брал на себя город. Сергей Иванович сказал, что теперь это закончилось. Хотите получать доход – стройте школы, детские сады, создавайте инфраструктуру для своего жилья.

- Это пока только слова, или они уже закреплены в решениях власти?

Андрей Шумеев:

- Пока слова, но, думаю, в ближайшее время они будут закреплены в документах. К сожалению, ни город, ни область не хотят вкладывать деньги в земли. За последние два-три года было пять-шесть аукционов по продаже больших территорий. Если продают 20-25 гектаров земли, то для того, чтобы продать первую квартиру, нужно полтора-два миллиарда рублей. В нынешней ситуации это очень большие деньги. Их можно получить только за счет кредитования. Но при нынешних ставках это невозможно. А вернуть средства можно лишь через восемь-девять лет, когда территория будет освоена.

Когда город продавал первый участок «Интеко», город взял кредит, подвел дороги, сети, коммуникации (хорошо или плохо – это другой вопрос) и продал с аукциона участок, готовый к освоению. Власти год тратили деньги, а потом за один месяц все окупилось.

- Почему в центре Ростова нет высотных зданий? Можно ведь на тех же участках строить дома гораздо большей жилой площади.

Андрей Шумеев:

- Есть нормативные документы, генплан, правила застройки и в них люди, которые любят город и хотят сделать из него второй Санкт-Петербург или центральную часть Парижа зафиксировали: шесть этажей – и все. Но для того, чтобы снести полуразрушенный трехэтажный дом в центре, надо расселить сотни человек. Они специально не разводятся, не выписываются и размножаются. А бизнес придет в центр, когда будет работать как минимум «в ноль». Такой застройщик, как я, занимающийся только жилищным строительством, туда не пойдет. Мне это неинтересно. Город мог бы расселить людей и выгодно продать участок, но этого не происходит. Четыре-пять лет назад в городе было около 70 аварийных домов. Их отмежевали по отмостке. Сегодня, даже если снести аварийный дом, не его месте ничего построить нельзя. На одном гектаре можно построить здание высотностью 20-25 этажей и жилой площадь. 18 тысяч квадратных метров. Но на тех десяти сотках, что занимает аварийный дом, можно построить только одноэтажный дом.

Татьяна Усанова:

- Добавляется еще проблема с парковками. По нормативам их должно быть определенное количество мест на дом.

- Подземные парковки сильно удорожают строительство?

- Да. Стоимость парковки примерно равна строительству этажа с квартирами. Но многие возмущаются: «Почему парковка стоит миллион?». А еще ведь надо делать детские площадки и многое другое.

- Насколько разогрел рынок недвижимости «материнский капитал»?

Карина Акопян:

- В нашей компании количество сделок с участием материнского капитала в этом году не изменилось по сравнению с прошлым. Изменений мы не ощутили.

Андрей Шумеев:

- Если сравнивать с ипотечными кредитами, то цифры несоизмеримы. На рынок «материнский капитал» не повлиял.

- Не считаете ли вы, что упрощение выдачи ипотечных кредитов может привести к кризису неплатежей? Надо ли повысить требовательность банков к заемщикам?

Айк Зебелян:

- Строгость банков зависит от количества их клиентов. Не случайно банки организуют выезды на стройплощадки. А требовательность к клиентам, возможно, снижается потому, что банки застрахованы. Мы, застройщики, оцениваем все риски, считаем проценты, которые придется платить по кредитам, то граждане это делают далеко не всегда. Никто не знал два года назад, что пойдут сокращения и уменьшение заработков. А застройщики не всегда знают о проблемах таких покупателей, поскольку деньги дает банк, а не покупатель.

Андрей Шумеев:

- Мы же понимаем, что кредитование – это бизнес банка. Если он ужесточит требования, то не получит часть денег.

Айк Зебелян:

- Если будут массовые невозвраты кредитов, это в будущем отразится и на застройщиках. Сейчас мы этого не ощущаем.

- Остались ли секторы жилой недвижимости, на которые спрос не падает?

Карина Акопян:

- У нас лучше всего продаются двухкомнатные квартиры. Все раскуплены заранее, причем не самых маленьких площадей. На них спрос сохраняется такой же, как и раньше.

- Остались ли еще покупатели, приобретающие квартиры в качестве инвестиции?

Карина Акопян:

- Да, остались. Но они покупают очень маленькие квартиры. А для жилья предпочитают однокомнатные побольше - 38-42 квадратных метра.

- Вы предвидели нынешнюю ситуацию?

Андрей Шумеев:

- Конечно. В апреле мы получили разрешение на строительство дома на Береговой. Но, увидев, как развивается ситуация, не стали продавать квартиры, сделали новый проект. Вчера получили разрешение и начинаем продажи. Это будет абсолютно другой дом, учитывающий нынешнюю ситуацию.

- Кто и как составляет прогнозы рынка? Насколько они достоверны? На какой срок аналитики могут достаточно точно спрогнозировать цены?

Андрей Шумеев:

- Хороший прогноз может дать только собственный хороший опыт. Я не видел ни одного обоснованного прогноза.  Кто ожидал, что после теракта в Париже доллар упадет на два рубля?

Олег Шилин:

- Работа аналитиков строится на показателях, которые не зависят от застройщиков, а, может быть, и от государства. Экономические показатели мировой экономики могут внезапно измениться. Мы видим, что пользуется спросом сегодня. Ситуация похожа на ту, что была в 2008-2009 годах. Поэтому есть понимание того, что нас ждет.

- Политика государства в отношении застройщиков ужесточается?

Андрей Шумеев:

- Судя по страхованию, да. Но сложно сказать, политика это государства или людей, создавших Общество взаимного страхования и пытающихся затащить к себе всех застройщиков.

- Как быстро рынок оправился после прошлого кризиса? Ощутили ли вы тогда государственную поддержку?

Татьяна Усанова:

- Насколько я помню, государство никогда не помогало застройщикам. У собственников нашего бизнеса есть мнение, что дома надо строить в кризис, чтобы к его окончанию был более-менее готовый проект, в который можно вкладывать деньги.

- А на какие деньги строить?

Татьяна Усанова:

 

- На собственные и на средства дольщиков, которые не боятся вкладывать деньги. Здесь играет роль репутация компании. Мы двадцать лет на рынке, и нам доверяют. А в мелкие компании люди боятся вкладывать деньги, даже если построено три этажа пятиэтажного дома. От многих я слышала: «Я лучше куплю квартиру поменьше, но в почти готовом доме, чем большую в доме, который неизвестно, будет ли сдан». Первый вопрос, который задают клиенты: «Когда будет сдан дом?».

Мы отказываемся от заемных средств. Они слишком дороги. Сейчас средняя ставка по кредитам – двадцать процентов.

- Как отличаются цены продажи квартиры в готовом доме и на стадии котлована?

Андрей Шумеев:

- После предыдущего кризиса разница была до 40-45 процентов. Сегодня – 15-20 .

- То есть при покупке квартиры на ранней стадии строительства сегодня можно выиграть меньше?

Татьяна Усанова:

- Да, люди боятся рисковать.

- Обманутые дольщики. Как участвуют игроки рынка недвижимости в решении их проблем? В некоторых регионах компаниям, достраивающим проблемные дома, власти бесплатно предоставляют землю с коммуникациями под будущую застройку. Работает ли эта схема в Ростове?

Андрей Шумеев:

- Был такой опыт. Проводился конкурс, и тот, кто побеждал, достраивал дом и за это получал землю.

- Почему отказались от этого опыта?

Андрей Шумеев:

- Поменялось законодательство. К тому же, по моему мнению, опыт был не очень удачным. Да и цена была не рыночная. Гектар земли на Левенцовке, отданный под строительство, стоил около 50 миллионов. Было бы интересно получить землю хотя бы за 15-20 миллионов.

Айк Зебелян:

- Ключевым словом в вашем вопросе было «с коммуникациями». Если придется в них вкладывать дополнительно полтора миллиарда, то затея теряет смысл.

- И что делать? Как решить проблему?

Айк Зебелян:

- Застройщики видят много путей решения, но они не совпадают с позицией администрации. С одной стороны, власти говорят, что жилья не хватает. С другой стороны, как только начинаешь решать проблему, тебе ставят палки в колеса. Чиновники забывают, что существуют интересы России, у них свои личные приоритеты. Если делать все как положено, то в Ростове можно продавать квартиры по цене квадратного метра 35-37 тысяч рублей, как это делают в Краснодаре. Там сдают в год миллион сто тысяч и больше квадратных метров в год. Уже начали демпинговать

Андрей Шумеев:

- Там два года назад отдавали под застройку 700 гектаров. А у нас если 35-40 гектаров, то уже хорошо.

- Откуда берутся многоквартирные дома на землях, отданных под индивидуальное жилищное строительство?

Айк Зебелян:

- Из-за лазеек в законах.

- Или из-за нарушений законов?

Андрей Шумеев:

- Были самовольные постройки. Потом, чтобы показать масштаб жилищного строительства, их узаконили. Но не ограничили минимальную площадь. Поэтому на шести сотках могут построить двенадцатиэтажный дом. Коммуникаций нет, окно в окно смотрит. Нарушаются противопожарные нормы, санитарные… А проблема в том, что кому-то надо показать хорошую отчетность: город развивается, строит жилье.

Олег Шилин:

- Чтобы получить разрешение на строительство многоквартирного дома, надо минимум полгода. А для ИЖС не надо тратить время на прохождение экспертизы, можно сразу после покупки участка рыть котлован.

Айк Зебелян:

- Вы назвали оптимистичные сроки. У меня одна площадка оформлялась семь лет. Было восемь отказов. Это была такая тренировочная площадка, где я принципиально решил сделать все как положено.

- Наивный вопрос: почему возможно незаконное строительство на глазах у всех, в том числе надзорных органов и почему эти дома не сносят?

Олег Шилин:

- Все не так просто. Там ведь люди живут. Кто-то в ипотеке, кто-то тот же материнский капитал вложил.

- О ценах. Сколько сегодня в среднем стоит квадратный метр ростовского жилья?

Андрей Шумеев:

- 62 тысячи – вторичное жилье, первичное – 53131 рубль. На Северном краснодарцы продают по 35-37 тысяч. В центре есть хорошее жилье по 120 тысяч рублей.

- Как изменилась цена за последний год?

Андрей Шумеев:

- Упала процентов на пятнадцать.

- И когда рынок почувствует дно падения?

Айк Зебелян:

- Надеемся, что прямо сейчас.

Андрей Шумеев:

- Думаю, что в январе будущего года.

- Сколько будет стоить квадратный метр после рождественских каникул?

Олег Шилин:

- На недвижимость цена не падает так, как в магазинах на рождественских распродажах.

Айк Зебелян:

- Представьте, что в супермаркете продаются десять сортов яблок от 30 до 80 рублей. И средняя цена ни о чем не говорит. Так и на рынке жилья.

Андрей Шумеев:

- В январе люди не покупают квартиры. Будем регулировать продажи скидками. Мне кажется, в январе цены будут ниже, чем сейчас, но во второй половине года – выше.

- Если мы в «Деловом квартале» сообщим, что в январе будут низкие цены, то все кинутся покупать, и вы их тут же поднимете.

Андрей Шумеев:

- В последнее время у нас была очередь в декабре прошлого года. Тогда все спешили куда-нибудь вложить деньги.

- В советское время жилье массово сдавалось в конце года, вспомните хотя бы фильм «Ирония судьбы». Сезонность в строительстве сохранилась?

Олег Шилин:

- Сдавать дом в конце года тяжело. Погода очень влияет.

Андрей Шумеев:

- Но с властями общаться проще. У них есть годовой план. Можно их попросить: «Где-то прищурьте глаз».

- На чем экономят застройщики, чтобы не терять прибыль?

Андрей Шумеев:

- На командировках, например.

- В Куршавель?

Андрей Шумеев:

- Не думаю, что кто-то из присутствующих часто ездит в Куршавель.