Что нам стоит дом построить? Игорь Далаксакуашвили — о новом законе для застройщиков

Управляющий партнер ростовского концерна «Единство» Игорь Далаксакуашвили рассказал, как себя чувствует строительный рынок и что будет с застройщиками в новых реалиях.

Что происходит на строительном рынке в связи с новым законом?

— Та схема долевого участия, что исторически сложилась на нашем рынке, себя исчерпала. Причем обманутых дольщиков по стране, к сожалению, много. Но тут надо понимать, кого мы понимаем под обманутым дольщиком? Того, кто покупает 10-15 квартир? А когда человек видит на столе разрешительную документацию на 9 этажей, но упорно покупает квартиру на 12 — он кто? И надо понимать, дом не сдан вообще или сдан с задержкой? Задержки бывают всегда, это стройка. Любой проект реализуется дольше и стоит дороже, чем планировали.

Если объекты не введены в эксплуатацию, тут тоже надо понимать почему. Если застройщик тупо украл деньги и не сдал объект, так он уголовный преступник.

Также причиной несданного дома было несовершенство действовавшего закона. Суть его в том, что застройщик имел право использовать деньги дольщиков не только на тот дом, в котором они купили квартиру, но и на другие объекты. И когда объектов несколько, то застройщик думает, что мы сейчас перебросим денежки сюда, и потом вот тут еще возьмем, и все будет хорошо, то это, как правило, кончается плохо. Это законом не было урегулировано. И вот из всех инициатив, которые были приняты, именно эту считаю правильной. Это и застройщика выручает — он начинает правильно планировать свою деятельность. Один дом — один счет и одно юрлицо.

Откуда вообще пошло долевое строительство? При советской власти было два варианта  — квартиру давало государство или можно было вступить в ЖСК. Потом СССР распался, и что делать — стало непонятно. Ведь людям нужны квартиры, а застройщикам надо строить. И вот сложилась такая схема, с долевым участием, которая вообще без законодательного регулирования и регистрационных действий проработала десять лет. И массовых проблем с дольщиками не было. Потом рынок стали регулировать. Был принят закон о долевом участии, который, в частности, ввел одну простую и правильную вещь — регистрацию договора. Благодаря ей стало нельзя продавать 200 квартир в 100-квартирном доме. И главная идея этого закона сводилась к тому, что договор долевого участия регистрировался. Но был кризис 2008 г., когда массово появились обманутые дольщики. И большая часть не из-за криминальных действий застройщиков, а по экономическим причинам. Для застройщика кредитоваться на кассовые разрывы в тот период было очень проблематично. Года четыре у банков был какой-то стоп-лист. Слово «стройка» — сразу отказ в кредите.

По новому закону для новых проектов оставлен один путь — проектное финансирование банка. Покупатель понимает, что если застройщика кредитует банк, его риски почти равны нулю, а если он покупает вот здесь, где банк не принимает участия, то его риски повышаются. Есть прямая зависимость — чем выше риск, тем выше доходность и ниже цена. Мне кажется, что сведение к одной схеме с эскроу-счетами не совсем хорошая идея. Покупатель должен иметь корзину предложений.

Давайте запретим на фондовом рынке акции, ну это же рискованно! И вот кто-то вложился в них и потерял деньги и мы все: «Ой, а давайте всем государством спасать его?». Так кто виноват в том, что покупатель сделал неправильную рисковую оценку? У покупателя должен быть выбор — вот тут рисков почти нет, и цена выше, а вот там есть риски и государство тебе не поможет, если сделаешь этот выбор. Но и цена ниже. Риск должен или повышать доходность, или снижать цену. А привлечение денег дольщиков только в таком виде ограничивает возможности развития рынка.

Получается, банк взял мои деньги, покрутил их где-то, а застройщику выдал под процент, как займ? И на моих деньгах заработал, и с застройщика процент за кредит?

— А еще и покупателю ипотечный кредит выдал. Три в одном. По новой схеме, если посмотреть внимательно на финансовую модель, главным бенефициаром  является банк. Чем отличается новая схема от старой? Те застройщики, которые получили разрешение до 1 июля 2018 г., еще могут строить по-старому, привлекая деньги дольщиков. При этом шли разговоры, что могут повысить компенсационный фонд с 1,5 % до 6 %, и заставит всех застройщиков уходить в банки, т. к. 6% страховой премии — это огромный процент, и он может сделать привлечение денег дольщиков невыгодным. В итоге Минстрой отказался от этой идеи, но и поэтапного раскрытия эскроу-счетов, о чем очень просили застройщики, тоже не будет.

Старая система нуждалась в корректировке еще 5 лет назад. Но ни рынок, ни застройщики, ни банковская система не были к этому готовы. А то, что было принято, было принято в сыром виде без оценки последствий и возможностей. Хотя, как мне кажется, не сложно посчитать, во что это выльется и как отразится на рынках разных регионов. Где-то это просто уничтожит рынок. Лозунг этого закона — защитить дольщиков, и это очень правильно. Но с другой стороны, многие не смогут купить жилье. А все уже привыкли, что жилье в целом доступно, пусть и в ипотеку. Но кто-то просчитал, во что это выльется для регионов? Это все можно сделать в экселе. Только не надо мечтать, что строители имеют 100% прибыли на квадратный метр. Это вранье, иначе все бы занялись строительством. Рентабельность совсем другая и различается по регионам. Себестоимость метра почти везде одинаковая, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. А вот рыночные цены продаж по регионам очень разнятся. А еще обслуживание долга по проектному финансированию — если добавить хотя бы 10% (а будет больше) то что получится? Надо смотреть не только на банковскую ставку, которая может быть сравнительно небольшой, но и на темпы продаж, а, соответственно, пополнение эскроу- счета, срок использования кредита. Все равно это совокупно будет процентов 15.

Вообще, эскроу-счета — это очень красиво звучит. На самом деле вы сдали деньги банку на депозит, и вам за него ничего не платят. А вот отношения застройщика с банком — это отношения заемщика и кредитора. Застройщику нужно иметь собственные средства, хорошо бы около 30%  — это уже сумма от проекта немаленькая. Кроме того, эскроу-счета размораживаются только после сдачи объекта в эксплуатацию. А за счет чего будут платиться проценты банку? То есть, застройщику помимо 30% собственных средств на проект, нужно иметь средства на обслуживание долга на весь период строительства дома. А суммы там немаленькие. Представим, что дом стоит 500 млн руб. 30% от них — это 150 млн. Плюс еще затраты на обслуживание долга — это еще около 80 млн. Итого уже 230 млн руб. Потом еще затраты на сопровождение, оформление залогов, вывода из залога и т.д. И тут мы увидим, что застройщик должен иметь порядка 40-50% стоимости дома. Много ли у нас таких застройщиков? Я уже не спрашиваю, много ли у нас таких банков, которые смогут заместить триллионы долевки. Пока реально готовых к этой работе два.

Кроме того, банк будет кредитовать застройщика, только если посчитает, что его финансовая модель обеспечивает рентабельность и обслуживание этого кредита. Если же нет, то кто-то не получит займ. А поскольку иного источника для финансирования стройки нет, то эти компании просто исчезнут с рынка. И хорошо, если достроят те дома, что уже начали. И, на мой взгляд, закон сыроват, и об этом говорят все застройщики. По этому поводу проводится масса совещаний. Уже подготовили изменения. Заметьте, закон только приняли, а уже изменения. Может, надо было лучше просчитать?

И я боюсь другого — не было аналитической работы, как этот закон повлияет на рынок в том или ином регионе. Чтобы не оказалось так, что там, где цена жилья 38-42 тыс. руб. за кв. м., прибавка этих 10-15% обслуживания долга станет запретительной. А кроме того, будут нужны новые люди, программы, нужно будет делать серьезный бизнес-план. А потом, когда проект будет реализовываться, нужно будет содержать дополнительный штат юристов, финансистов, которые будут этот долг обслуживать. Все это стоит денег. И вот эта сумма, которая прилетает за счет этого нововведения, вызывает вопрос — а не остановит ли она в некоторых регионах рынок вообще? Потому что доходы населения не шибко растут, поэтому дополнительное увеличение стоимости квартир может сильно сократить количество покупателей на рынке. Кроме того, и ставка ипотеки пусть ненамного, но выросла.

Еще один нюанс — детские сады и школы  при комплексном освоении территорий застройщик теперь должен строить сам. Раньше этот вопрос надо было урегулировать с дольщиками. А теперь их нет, вместо них — банк. С кем теперь договор заключать? Это первое. А второе — потребительские свойства объекта и его цена на рынке не позволяют теперь включать социальные объекты в стройку. Иначе это совсем уничтожит рынок. В ряде регионов уж точно.

Какие регионы под самым большим ударом?

— Это Северо-Запад (кроме СПБ и Ленинградской области), Поволжье. Любые города не миллионники и не центры субъектов федерации. Маржинальность проектов там достаточно низкая, и проект просто не выдержит этой дополнительной нагрузки. То есть стоит задуматься о социальных последствиях этих решений. Таких, как снижение доступности жилья, потеря рабочих мест, налогооблагаемой базы.

Значит, там вырастет стоимость жилья? В том числе и на вторичном рынке?

— Нет, поскольку платежеспособный спрос не позволит. Скорее, застройщики закроются. Но спрос останется. 1995 г. — квартиры продавались, дефолт — продавались, 2008 г. — продавались. Хотя сама идея перейти к цивилизованному рынку хороша. И что еще повлияет на рост цен на рынке, так это уход части игроков. Их место займут крупные компании. Но, тем не менее, консолидация всегда ведет к повышению цен на рынке. По-другому не бывает.

А появление большого количества пятен связано с упреждающими мерами?

— Я полагаю, собственники земельных участков все, о чем мы тут с вами говорим, тоже прекрасно понимают и спешат продать, пока еще есть спрос.  

Что тогда будет с этими пятнами?

— Цена на них должна снизиться. Потому что нельзя ни зарплату понизить рабочим на стройке, ни стоимость материалов, а вот стоимость земли, участков — она завышена. Если взять для примера Ленинградскую область, где я поработал, то там уже снизились цены на землю. Потому что маржинальность там всегда была ниже, чем в самом Петербурге, и застройщики из области стали переориентироваться на застройку в городе.

При комплексном освоении территорий сначала застройщик строит школы и садики, а потом начинает дома?

— Нет, застройщик при комплексном освоении все делает параллельно. Если вы строите 200 тыс. кв.м., то там нужны и школа и детский садик, а лучше два. Но кому они нужны, пока нет жильцов?  То есть застройщик облагается таким дополнительным налогом. А ведь он платит все те же налоги, что и остальные — на имущество, на прибыль и прочее. Вот на них и должны строить садики и школы.

А почему не город строит эти объекты?

— Там, где маржинальность проекта позволяет их строить, то это и является таким дополнительным налогом к стоимости земли. Муниципалитет говорит застройщику — ты купил землю вот за столько, но если бы она была с детским садом, то стоила бы дороже. Если его мы будем строить, то это тоже будет дороже. Поэтому у тебя есть дополнительная выгода, будь добр — поделись. Но могу сказать, что где-то это возможно, в Москве, Московской области, в Санкт-Петербурге и кое-где в Ленинградской области, но не везде. Случай из жизни: застройщик построил садик с бассейном. И, передавая его на баланс муниципалитету, налоговая посчитала, что по муниципальной стоимости он должен стоить 220 млн руб., а компания построила его за 340. И таким образом, у них получилась некая упущенная прибыль на 120 млн руб. С этой суммы они должны заплатить налог и штраф. Эта история еще не закончилась. При этом застройщику в случае комплексного освоения территории деваться некуда. Ему никто не даст разрешение на строительство, если он не заключил договор с администрацией на строительство социальных объектов. Но денег на это у ростовского застройщика нет.

А какие пути решения есть?

— Трудно сказать. Если мы говорим про социальные объекты, то должен быть какой-то компромисс между застройщиком и администрацией. Например, застройщик может сделать за свой счет коммуникации, он ведь все равно тащит к жилым объектам трубу на 200 мм, а я вам скажу, что разница в стоимости трубы на 200 мм и трубы на 250 мм, которая покроет дополнительные потребности, невелика. А вот отдельно потом тащить «соточку» для школы и детского сада — это уже очень дорого. А полностью все возлагать на застройщика неправильно.

Как можно было бы улучшить и оптимизировать новый закон?

— Я уверен, что закон будет корректироваться и улучшаться в отношении застройщиков. Сейчас, например, обсуждается такой момент, чтобы по мере освоения объекта можно было бы раскассировать деньги, хранящиеся на эскроу-счетах. То есть возвели дом на 40 % — и 40% списали со счетов. Так во многих странах делается. Но пока есть жесткая позиция ЦБ и банков о невозможности такой схемы.

А сколько времени займут эти изменения?

— Пару лет, не меньше. Закон ведь еще не работает. И когда все поймут, что ой, что-то не получилось, тогда только начнут думать над изменениями.

Будет ли поднят страховой взнос?

— Если он не будет поднят, то те, кто подстраховались и имеют запас разрешений на строительство, получат преимущество перед теми застройщиками, кто добросовестно строил, сдавал вовремя дома, но не успел накопить себе раньше полученных разрешений на строительство.

А если говорить в целом о рынке недвижимости Ростова — он затоварен?

— Не думаю. У нас хороший баланс спроса и предложения. Если доходы населения улучшаться, то совсем хорошо будет. Также считаю, что надо шире использовать возможности кооперативов, там, где люди покупают землю сообща, нанимают подрядчика и сами, практически по себестоимости, строят себе жилье. Кроме того, думаю, что такой тренд как коливинг, когда люди объединяются по интересам и живут вместе, тоже будет развиваться. Вообще, повторюсь, необходимы разные схемы приобретения жилья. И кооперативы, и арендное жилье, и социальные проекты, как муниципальные, так и частные.  Привычному долевому участию должно найтись место, даже с учетом более высоких рисков.

Как будет расти наш город, вширь или ввысь?

— Ростов хорош своей исторически сложившейся застройкой, в том числе частным сектором. Сейчас, когда в мире строятся крупные городские образования, архитекторы стараются создавать горизонт, давать «воздух». У нас в городе есть воздух за счет частного сектора. И я категорический противник высотной застройки этих территорий. И город над этим работает. Сейчас вот новые ПЗЗ (правила землепользования и застройки — прим. ДК) вывешены, по ним на этих территориях выше четырех этажей строить нельзя. Это прекрасно. Это сохранит то преимущество, которого в других городах нет.

А второе преимущество нашего города — компактность. Потому что это имеет свои преимущества — все-таки стоять в восьмикилометровой пробке и двадцатикилометровой это большая разница. А кроме того, это новая фишка в градостроительстве — компактные города. Поэтому вверх. Но с соблюдением законодательства о памятниках, его условия в достаточной мере регулирует застройку исторического центра, а искусственно ограничивать высотность — это спорное решение. То есть город должен быть городом, компактным, уютным. А территориальное развитие — это вот Большой Ростов, Ростовская агломерация, границы которой фактически установлены новым аэропортом.