Цены на недвижимость продолжают падение

эксперты
Олег Ивченко
генеральный директор АН «Лендлорд»
Марина Строева
генеральный директор АН «Дон-МТ»
Максим Хмель
директор АН «Парус»
Виктор Нейман
директор АН «Респект»
Вартан Тикиджи-Хамбурьян
исполнительный директор ЮГРО

Как отметили собеседники «ДК», важнейшим фактором, влияющим в последние месяцы на рынок жилой недвижимости, является практически полная остановка финансирования ипотечных программ коммерческими банками. «Те немногие «счастливчики», которым банки все-таки согласны выдавать кредиты на покупку жилья, получают его с процентной ставкой 18–20%, а не 11–14%, как годом ранее. Можно сказать, что только по одной этой причине рынок уже недосчитался около 30% потенциальных покупателей», — рассказывает МАКСИМ ХМЕЛЬ, директор АН «Парус». По словам исполнительного директора Южной гильдии риэлторов и оценщиков (ЮГРО) ВАРТАНА ТИКИДЖИ-ХАМБУРЬЯНА, ипотечные сделки составляли в докризисный период примерно 30±5% от общего количества сделок в Ростове. «Это сравнительно немного, — отмечает эксперт, — но самое страшное было в том, что ипотечные сделки «встраивались» в длинные цепочки. И когда в октябре прошлого года банки внезапно перестали выдавать ипотечные кредиты, «посыпались» другие, простые сделки, идущие с ними в связке. В итоге сейчас количество ипотечных сделок не превышает 5–7%».

Еще одним фактором, повлиявшим на рынок недвижимости, стало изменение курса доллара по отношению к рублю, замечают эксперты. «В декабре 2008 года начал расти курс доллара и евро. В обществе стали муссироваться слухи о грандиозной девальвации рубля к доллару до 50-60 рублей за доллар и вероятности коллапса экономики России. В это время покупатели стали ожидать сильного падения цен в начале 2009 г. и откладывали покупку. В то же время продавцы откладывали продажу, опасаясь рисковать вырученными с продажи деньгами, опираясь на информацию о том, что весной ситуация улучшится и начнут расти цены», — говорит г-н Нейман. Однако оказалось, что в начале этого года курс доллара вырос лишь до 36 руб. Потенциальные покупатели недвижимости, убедившись, что краха экономики и резкого обвала цен на жилье нет, а цены держатся и местами даже растут, начали возвращаться на рынок. «Это вызвало некоторое оживление на рынке, и даже рост продаж по отношению к концу 2008 года», — добавляет г-н Нейман. С коллегой согласен Максим Хмель: по его мнению, сейчас уже можно говорить, что рынок жилья активен только во вторичном секторе, и большинство объектов покупается за реальные наличные деньги. ОЛЕГ ИВЧЕНКО, генеральный директор АН «Лендлорд»: «Потребность в жилье остается для многих граждан насущной проблемой. Часть населения ввиду снижения цен отложила покупку жилья, ожидая ценового предела — появился так называемый отложенный спрос. Но все же многие увидели в сложившейся ситуации возможность улучшить жилищные условия в период, когда на рынке существует огромный выбор объектов, а продавцы идут на значительные уступки в цене».

По мнению экспертов, качественно рынок жилой недвижимости откатился на уровень начала 2000 г. «Если говорить о ценовых изменениях, то средний уровень реальных сделок по вторичному жилью и домовладениям на сегодняшний день упал на 25–30% по сравнению с осенью 2008 года», — отмечает г-н Хмель. Гендиректор АН «Лендлорд» констатирует, что на вторичном рынке продавцы держат заявленную цену, но готовы торговаться, когда появляется реальный покупатель. «В этом случае скидка продавца нередко составляет 20% от заявленной стоимости. На рынке загородного жилья сегодня наблюдается существенное снижение цен — в среднем 15 тысяч рублей за квадратный метр», — говорит г-н Ивченко. Г-н Тикиджи-Хамбурьян соглашается с коллегами в оценке падения цен на вторичное жилье и добавляет: «Дефолт 1998-го привёл к наибольшему за всю рыночную историю снижению цен на недвижимость (в среднем — 35 процентов). Это позволяет предположить, что в настоящее время коррекция цен на квартиры уже во многом исчерпана». Правда, эксперт подчеркивает, что это может быть соотнесено с качественным жильем. Что касается некачественных объектов, реализация которых в докризисный период была бы затруднена, то здесь дальнейшее снижение цен возможно.

На первичном рынке недвижимости, по данным Олега Ивченко, основное количество сделок проходит по готовым объектам в сданных в эксплуатацию домах: «Цены на квартиры в новостройках сейчас составляют в среднем 30–35 тысяч рублей за квадратный метр». По мнению г-на Хмеля, проанализировать рынок «первички» невозможно из-за минимального количества сделок, т. к. частные инвесторы перестали приобретать так называемые «стройварианты», опасаясь вероятных банкротств строительных компаний. И эти опасения не беспочвенны — ярким примером выступает сложная ситуация, сложившаяся в строительном концерне «ВАНТ», который пока не может найти средств для завершения строительства уже начатых объектов. «Большинство застройщиков не видят для себя перспектив финансирования проектов без участия правительства, хотя многие и не готовы еще смириться с 27 тысячами рублей за квадратный метр (с учетом внутренней отделки), которые предлагают сегодня госструктуры при покупке больших объемов нового жилья, — отмечает Максим Хмель. — Во многих случаях эта цифра убыточна для строителей или соответствует себестоимости возводимого объекта, но при этом дает возможность избежать банкротства и ответственности по 214-й статье».

Наиболее пострадавшим остается земельный рынок. «Здесь инвесторы интересуются объектами с дисконтом около 50%, т. к. в деловом сообществе бытует мнение, что спустя некоторое время можно будет купить уже готовый объект дешевле себестоимости строительства нового», — отмечает г-н Хмель.

Собеседники «ДК» уверены, что, исходя из показателей макроэкономической ситуации, каких-либо позитивных изменений в ближайшее время ожидать не стоит. «Российский бизнес продолжает сжиматься, сокращая персонал. Как следствие, резко понижается платежеспособность населения. Обороты некоторых видов бизнеса сократились в разы. В результате, по мнению экспертов, можно предположить дальнейшее снижение активности рынка и цен на недвижимость. Если проводить аналогии, то в 2005 году — начало ипотечного бума — средняя цена квадратного метра жилья была в 2,5 раза ниже уровня 2008 годаЧто будет дальше со стоимостью недвижимости, можно догадаться самим», — сказал Максим Хмель.

Некоторые участники рынка полагают, что высока вероятность снижения цен во всех сегментах рынка в течение всего 2009 года. «Падение цен будет проходить в два-три этапа и в среднем составит за год около 30–40%», — считает Виктор Нейман. Олег Ивченко полагает, что рынок во всех своих сегментах придет в состояние стагнации, что даст возможность многим покупателям улучшить свои жилищные условия. «На рынке новостроек уже к концу 2009 года возможен рост цен ввиду появления дефицита: ведь сейчас многие стройки будут «заморожены». Условия будут диктовать продавцы. Оживление рынка, безусловно, будет проявляться весной и осенью, в традиционное для покупки земли время, но платежеспособный спрос, скорее всего, будет ограничен на отметке примерно 2–3,5 млн рублей», — полагает г-н Ивченко.

По мнению Вартана Тикиджи-Хамбурьяна, сегодня в стране находится большое количество частных лиц, которые имеют на руках необходимые для покупки недвижимости средства, которые вовремя «извлекли» из недвижимости или из бизнеса. Более того, сейчас в банках практически невозможно найти свободных банковских ячеек — вкладчики ждут, когда цены опустятся до минимума, чтобы снова вложить свои деньги в недвижимость с максимально возможной выгодой. «По-моему, выхода этих денег на рынок можно ожидать летом, — полагает г-н Тикиджи-Хамбурьян. — Дело в том, что математическая модель поведения рынка недвижимости схожа с моделью поведения толпы. Это достаточно разрозненная масса весьма слабо разбирающихся в экономике собственников (продавцов) и желающих стать таковыми (покупателей), каждый из которых (все мы — люди) считает себя более умным. Но против толпы не пойдёшь — пока она, а если переходить на привычный язык, рынок, практически топчется на месте. Но, скажем, два процента покупателей за короткий период времени (неделя-две) вдруг решат, что в традиционно плохой для недвижимости, летний, период цены на объекты будут самыми низкими, и совершат покупки. Тут же весь накопленный отложенный спрос начнёт реализовываться, причём лавинообразно». Но эксперт подчеркивает, что если такой вариант развития событий и будет иметь место, то возникший спрос будет кратковременным, поскольку на руках у населения денег действительно не прибавляется, следовательно, к середине осени он снова снизится, что, возможно, приведёт к тому, что период октябрь–декабрь 2009 г. ознаменуется очередным замиранием рынка.

Эксперты также не исключают того, что в ближайшее время могут произойти изменения в распределении сил на рынке. «В условиях кризиса всегда происходит передел долей рынка и риэлторский бизнес не является исключением. С рынка уйдут слабые компании. Что касается слияний и поглощений, то это мы, скорее, увидим на строительном рынке», — констатирует МАРИНА СТРОЕВА, генеральный директор АН «Дон-МТ». Максим Хмель отметил, что наиболее крупные риэлторские компании будут продолжать «сжимать» свой бизнес, не прекратится до конца года и активная миграция специалистов, ищущих более доходное место работы.