БИЗНЕС на три буквы

Пять лет прошло с того момента, как сферу ЖКХ в Ростове перевели на рыночные рельсы. За это время частные инвесторы, пришедшие делать бизнес в этой отрасли, сменили мнение о развитии рынка с «радужного» до глубоко пессимистичного. По словам экспертов, большая часть управляющих компаний сейчас работает с нулевой рентабельностью или терпит убытки.

По разным оценкам, годовой оборот ростовского рынка жилищно-коммунальных услуг в сфере содержания и ремонта домов составляет порядка 2–2,5 млрд руб. Но при этом бизнес в этой отрасли до сих пор остается малопривлекательным для частных инвесторов. В основном в этом секторе продолжают работать те, для кого это по-прежнему привычная сфера обитания и заработка— бывшие чиновники. Пока еще нет ни одной управляющей организации в городе, которая показала бы годовую прибыль хотя бы в 10–15%. При рентабельности в 3–5% многие компании уходят в минус и терпят убытки. Оставаться «на плаву» УК помогают доходы от дополнительных услуг и смежный бизнес их руководителей.

Количество игроков увеличилось в 10 раз
Сфера ЖКХ в стране начала оформляться в полноценный рынок с 2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс, который обязал муниципальные органы власти провести реорганизацию жилищного хозяйства и передать право управления жилым фондом частным организациям. Администрация Ростова в том же 2005 г. провела конкурс на управление многоквартирными домами, на котором разыграла муниципальную долю жилфонда. В результате было создано 13 управляющих компаний (УК). Ими стали бывшие ЖЭУ и МУПы, сменившие форму собственности на ООО либо ОАО. Через два года после этого в городе работало уже 54 управляющих организации в сфере ЖКХ. С каждым годом их число растет. А, к примеру, за 2010 год количество управляющих организаций, по данным Департамента ЖКХ и энергетики Ростова, увеличилось с 78 до 102 компаний. Представители администрации города связывают такое резкое увеличение числа игроков на рынке с вступлением в силу Федерального закона ФЗ-185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», который обязывает власть софинансировать капитальный ремонт многоквартирных домов. Первоначальный имущественный взнос РФ в бюджет Фонда за счет дополнительных доходов государства составил 240 млрд руб. (декабрь 2007 г.). В 2010 г. дополнительно было выделено еще 15 млрд руб. Желающих в связи с этим освоить государственные деньги появилось предостаточно.
В то же время рост количества УК можно назвать весьма условным, так как увеличение числа организаций происходило, в основном, за счет того, что ведущие игроки рынка дробили свои компании и создавали аффилированные структуры. К примеру, ВЛАДИМИР АРЦЫБАШЕВ создал холдинг «Управляющие организации ЖКХ» из 21 организации, ЕВГЕНИЙ КАЛИНИН все существующие филиалы ПЖКХ «Лидер» перевел в самостоятельные фирмы, ИВАН КУМБАТОВ создал семь компаний «УК МПП ЖКХ» и т.д. Как отмечает директор многоотраслевого коммунального предприятия «Способ управления» АЛЕКСАНДР СТАЦЕНКО, основная цель подобного дробления— экономия на упрощенном налогообложении. По мнению генерального директора «Управляющие организации ЖКХ (1,2,3,4,5)» АЛЕКСАНДРА ФАЛЬЧЕнКО, рост числа УК был также обусловлен тем, что даже мелкие застройщики стали создавать свои собственные управляющие организации. «Раньше собственные УК создавали в основном крупные застройщики, такие как «Единство», «Вант». Сейчас ситуация такая— даже маленькая строительная компания, у которой всего один-два сданных дома, имеет аффилированную УК»,— сказал г-н Фальченко.
В настоящий момент, по данным Департамента ЖКХ и энергетики Ростова, 102 управляющих организации обслуживают 6,37 тыс. многоквартирных домов общей площадью примерно 12,2 млнкв.м. Еще в 1044 многоквартирных домах созданы ТСЖ. К числу лидеров рынка эксперты относят те 13 компаний, к которым изначально по конкурсу отошла большая часть муниципального фонда. Среди них ОАО «Коммунальщик Дона», МУ МПП ЖКХ, ПЖКХ «Лидер», ООО «Управляющая организация ЖКХ» и др.
«Основные критерии оценки компаний-лидеров в сфере ЖКХ— это количество обслуживаемых квадратных метров и число объектов. Компании с наибольшей площадью обслуживаемого жилья организовались, как правило, на месте бывших МУПов, ЖЭКов. И они обслуживают около 90% рынка. Оставшаяся часть делится на компании, возникшие при застройщиках, и совсем небольшое число самостоятельно образованных УК»,— отметил АРМЕНАК ДЕЛАНЬЯН, директор управляющей компании «Элита-Сервис».
Управдомы зарабатывают на дополнительных услугах
Согласно жилищному кодексу, управляющие организации должны выступать заказчиками услуг у ресурсоснабжающих компаний. То есть, по сути, они являются посредниками между жильцами и предприятиями-монополистами— водоканалом, теплокоммунэнерго и т.д. Комиссии за это посредничество УК не получают, при том, что доля коммунальных платежей в общей структуре их оборота составляет более 67%. «Все эти деньги проходят через нас транзитом. И это посредничество мало того, что не приносит нам ни копейки прибыли, но еще и провоцирует серьезные убытки. Мы как заказчики обязаны полностью расплатиться с монополистами, а неплательщиков среди жильцов всегда много. В итоге мы отдаем свои деньги, а потом выбиваем долги с жильцов»,— поясняет Александр Стаценко. По словам Александра Фальченко, за год может набежать до 15–25% долга от суммы основного платежа. «У некоторых компаний величина долга может быть и выше. Причем крупным организациям проще. У них больше обороты, и убытки не так ощутимы. В нашей компании, к примеру, есть даже отдел по работе с должниками»,— отметил г-н Фальченко.
Единственная статья, которая приносит доход управляющим организациям— «Содержание и ремонт». Фиксированный тариф по этой статье, определенный муниципалитетом— 16,07 руб. закв.м. «Если исключить из этой суммы все фиксированные платежи, такие как вывоз мусора — 2,01 руб., обслуживание лифта— порядка 3,5 руб., то управляющей компании остается в среднем 8 рублей за квадратный метр. И в эту сумму нужно уложить траты на все необходимые для работы материалы, зарплату сотрудникам, еще и рентабельность вложить»,— комментирует г-н Фальченко.
В итоге, по оценкам экспертов, практически все управляющие компании либо работают вообще без прибыли, либо с рентабельностью до 5%. Единственной возможностью увеличить рентабельность для УК является доход от оказания дополнительных услуг. Сейчас работы по частному ремонту, смене сантехники в квартирах, охране территории и т.п. выполняют практически все работающие в городе управляющие организации. «Доля дополнительных услуг в структуре общего портфеля нашей компании достигает 10%»,— говорит Александр Стаценко. Примерно такие же показатели и у других УК. Спрос на дополнительные услуги УК повысился после вступления в силу 261 федерального закона об энергоэффективности, который обязывает всех собственников жилья установить в квартирах приборы учета. По словам г-на Фальченко, со стороны жителей значительно увеличилось количество заявок на установку счетчиков в квартирах. «Нам даже пришлось расширить специальный отдел по установке и наладке приборов учета. В среднем установка одного счетчика стоит 500 рублей. Сами счетчики от 450 до 800 рублей, в зависимости от предпочтений жильцов»,— рассказал г-н Фальченко.
Саморегулирование поможет избавиться от «лишних» УК
Последний конкурс, проведенный администрацией города на распределение муниципального жилого фонда (те дома, которые самостоятельно не определились со способом управления), прошел в 2008 г. «Мы участвовали в конкурсе и выиграли полторы тысячи квадратных метров. Это четыре дома, которым порядка 50 лет, с печным отоплением. Только дополнительных проблем себе из-за этого конкурса приобрели,— делится Александр Стаценко.— В целом, можно сказать, что рынок управления жилым фондом в Ростове уже поделен. Сейчас начинает зарождаться конкуренция, когда получить дом можно только в том случае, если докажешь жильцам, что способен оказывать услугу лучше, чем все остальные УК».
Руководители некоторых управляющих компаний жалуются, что самый привлекательный для них сегмент новостроек по-прежнему остается для них закрытым. «Сейчас у нас под управлением всего 10 новых домов. Да, здесь не требуется ремонта, зато можно неплохо зарабатывать на дополнительных услугах— охрана, консьерж и т.д. Но договориться с застройщиками, чтобы они передавали в управление нам свои дома, пока не удается. Большинство застройщиков предпочитают создавать собственные УК»,— говорит Александр Фальченко. Как отметил АНДРЕЙ ШУМЕЕВ, генеральный директор компании «ЮИТ ДОН», застройщики будут продолжать создавать новые УК, и в ближайшее время стоит ожидать увеличения количества игроков на рынке. «Думаю, что дальновидная строительная компания не должна упускать возможность заработать на обслуживании тех домов, которые строит. В перспективных планах нашей организации также есть создание своей управляющей компании. Чтобы иметь достаточную рентабельность в этом бизнесе, необходимо обслуживать более 1000 квартир. В двух домах, которые мы ввели в эксплуатацию, более чем на половину меньше», — сказал г-н Шумеев.  
В последнее время активно обсуждается возможность создания СРО для УК, и если будет принято положительное решение по данному вопросу, то оно сильно повлияет на рынок, считает Арменак Деланьян. «Прежде всего, повысятся требования к составу персонала, к его профессиональным качествам, сертификации. Следовательно, с рынка будут вынуждены уйти компании-однодневки. Сегодня же, имея в своем штате трех человек, одновременно являющихся и бухгалтерами, и электриками, они демпингуют на рынке, в итоге оказывают некачественные услуги, тем самым компрометируя все управляющие компании»,— добавил г-н Деланьян. По его мнению, ещё один фактор, который может оказать влияние на рынок,— введение административной ответственности для жильцов, пассивно относящихся к вопросам управления домом. «Безусловно, это улучшит работу УК с домами. Прежде всего, за счет увеличения скорости принятия решений по дому благодаря активному участию жильцов в собраниях. Ведь именно там принимаются все важные решения, касающиеся жизни дома»,— сказал Арменак Деланьян.

Топ-15 Управляющих компаний Ростова (по площади обслуживаемого жилья)

1375,8 тыс. руб.
Холодная вода и водоотведение

1584 тыс. руб.
Отопление

1064,4 тыс. руб.
Электроэнергия

370,3 тыс. руб.
Обслуживание лифто

793,6 тыс. руб.
Содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем

1671 тыс. руб.
Горячая вода и водоотведение

239 тыс. руб.
Газ

4171 тыс. руб.
Консьержка, охрана**

212,2 тыс. руб.
Содержание придомовой территории

263,2 тыс. руб.
Вывоз мусора, обслуживание мусоропровода

«ДК» предложил управляющим компаниям рассчитать, во сколько обойдется годовая эксплуатация среднестатистического нового многоэтажного дома в Ростове с консьержкой и охраной.
За пример брался новый девятиэтажный дом на четыре подъезда, по 36 квартир в каждом (всего 144 квартиры), общая площадь которых — порядка 8500 кв.м. Примерная площадь одной квартиры = 59,028 кв.м. Предполагается, что в каждой квартире проживает по три человека. Размер коммунальных платежей определялся в соответствии с Постановлением №1265.

11 744,4* тыс. рублей в год стоит эксплуатация нового многоквартирного дома

МЕТОДИКА

*Расчеты сделаны при условии, что поставщиком тепла выступает «Лукойл-Ростовэнерго». В случае, если поставщиком будет МУП «Теплокоммунэнерго», содержание дома вырастет до 12,2 млн руб. в год.

**При условии, что з/п консьержки и охранника по 10 000 рублей на руки в месяц, а в каждом подъезде дежурит по 2 человека, смена сутки/двое. Всего 24 человека.