Арменак Деланьян, девелопер: "Поджоги были и будут продолжаться"

В том, что крупный пожар в Ростове 21 августа стал результатом поджога, уже никаких сомнений нет. Уничтожено более 120 строений, пострадавшими признано свыше 600 человек, один человек погиб - это трагические, но лишь промежуточные результаты пожара. Куда более страшные последствия - безнаказанность виновных, потому что даже если реальных поджигателей найдут, установить их связь с реальными заказчиками практически невозможно. Поэтому поджоги ветхого фонда Ростова-на-Дону продолжатся, поскольку они и не прекращались. "Деловой квартал" побеседовал с директором ИНПК "Девелопмент" Арменаком Деланьяном.

- Арменак, после всего случившегося вблизи Театрального возникли опасения, что поджог старых кварталов в Ростове может стать опасной тенденцией на фоне борьбы застройщиков за новые территории. Жителям каких районов стоит начинать опасаться?

- Речь может идти только о центре, так как в этой локации нет свободной земли. В спальных районах нет смысла отселять, так как рядом всегда можно найти свободный участок. Ранее девелоперы действовали в двух направлениях: выкупали убыточные предприятия, банкротили их и строили на территории ЖК, но таких вариантов в центре города осталось минимум. А те, что остались, как правило, принадлежат крупному бизнесу, который не спешит с реализацией проектов. Например, Агроком: территория мясокомбината уже давно стоит расчищенной; Юг Руси- площадка на углу Большой Садовой рядом с Пригородным вокзалом и т.д. Второе направление - отселение трущоб.

- Но отселение - вполне цивилизованный способ. Он не всегда срабатывает - почему?

- Мне доводилось заниматься отселением. На Горького, например, 80-90% граждан готовы переехать в другой район, но в "свежее" комфортное жильё с премией 30-40% к рыночной цене их недвижимости. Самые сложные 10%, которые хотят 3-4 (!) цены, а иногда цифры вообще поражают.

- А если договориться не удается - что тогда?

- Тогда возникает уже три сценария развития ситуации. Первый - девелопер расстаётся с деньгами, т.е. соглашается на завышенные требования владельцев недвижимости. Второй - проект загибается, если удовлетворить алчность собственников маржинальность не позволяет, и девелопер остаётся у разбитого корыта. Третий - компания принимает решение, что цель оправдывает средства, и идет на собственников "с огнем и мечем". Поэтому пожары будут и дальше. Такое было и в Сочи, и в Казани, и ранее постоянно по мелочи было в Ростове до вот этого крупного пожара.

- Вам не кажется, что таких "отчаянных" девелоперов становится все больше и больше?

- Я не слышал, чтобы это делали напрямую девелоперы. Как правило, этим занимаются другие люди, девелопер указывает только на интересные ему участки и обговаривает, сколько он за это готов заплатить.

- Не наносит ли это ущерб всей отрасли - доверие, криминализация отрасли, недобросовестная конкуренция и прочее?

- Безусловно наносит. Но в большей степени от таких происшествий страдает репутация риэлторов. Словосочетание «черные риэлторы», наверное, было самым цитируемым во всех новостных лентах. Хотя ничего общего у этих беспредельщиков с риэлторами нет и не может быть.

- Понятно. Что же делать владельцам тех самых "золотых соток"?

- Я бы посоветовал договариваться и реально оценивать, сколько можно получить за своё имущество. Потому как жадность с любой из сторон к хорошему не приводит. У меня был случай, когда владелец квартиры 50 м2 на втором этаже двухэтажного ветхого дома с металлической внешней лестницей просил 20 млн рублей вместо рыночных 2 млн рублей. У нас была возможность разбить проект на очереди и отложить вопрос на потом. А кто-то не может откладывать и из-за такого собственника "зависает" проект. Формально он прав, но в результате в центре города красуются трущобы, и девелопер терпит убытки, а иногда и разоряется.

- Какими могут быть цивилизованные способы выхода из этой ситуации. С одной стороны - виды города удручают. Но с другой стороны, не хотелось бы видеть апартаменты, построенные "на крови".

- Есть механизм выкупа по муниципальной или федеральной нужде. Там разговор короткий: оценили и выдали деньги по рыночной цене. Но у нас город этим "муторным" делом заниматься не захочет.

- Есть еще механизм прогрессивного земельного налога, когда содержать "золотые сотки" могут только люди с достатком выше среднего. Да, это не "по-советски", но с другой стороны - эти люди ведь хотят за свои хибары тоже не "по-советски" большие деньги.

- Да. И кроме налога есть ещё куча пожарных и санитарных норм, которыми город может бороться с трущобами. Что касается переселения с помощью муниципальных программ, я бы не хотел оказаться на месте переселенцев по муниципальной нужде. Там денежный эквивалент был ранее, как сейчас — не знаю, давно этим не занимался. Так что был шанс из 60 метров переехать в 30 на Северном.

- А почему не работают муниципальные программы по переселению из ветхого жилья - как вы думаете?

- А зачем напрягаться, когда бюджет можно осваивать на дорогах, перестилая отличный асфальт на Западном объезде на новый. Тут же нужно провести кучу оценок, судов и т.д. Потом освободившийся участок выставить на торги для дальнейшей застройки современным жильём. А там - один тендер. Когда у нас чиновники перестанут быть бизнесменами, а будут хозяйственниками, которые отвечают за результат, толк будет. Город должен объявлять о своих планах по сносу трущоб, как и когда он их будет реализовывать. На пять лет вперёд. Тогда застройщик в течении этих лет будет иметь общение с более сговорчивым электоратом. И у собственников ветхого жилья будет выбор, сегодня и сейчас договориться об отселении с частным инвестором, либо через 5 лет столкнуться с муниципальным отселением.

Елена Романова