Аренда офисов в Ростове: прозрачно и непросто

Город может предложить помещения любого уровня комфорта: от А до D. Однако, насколько востребовано такое количество офисных помещений и отвечают ли они заявленным классам – большой вопрос.

Предыстория

 

По словам директора и учредителя агентства недвижимости ООО «Парус» Максима Хмеля, «бум» строительства бизнес-центров в городе пришелся на 2005-2007 годы. Большинство бизнес-центров успели отстроиться до кризиса в 2007 году. Более того, основная часть проектов, реализованных в это время, сейчас остается на плаву, за исключением БЦ «Дипломат» (Варфоломеева) и «Капитал» (Гвардейская площадь). В период кризисов 2007 и 2013 годов рынок потерпел несколько серьезных поражений: клиенты съезжали с площадей, цены за аренду стремительно падали. Управляющим компаниям приходилось идти на уступки, зачастую себе во вред. Вплоть до 2009 года был критический момент, когда клиенты, можно сказать, отсутствовали. Это вылилось в огромную «просадку» на рынке коммерческой недвижимости. Только после очередного падения цен от некоторых компаний, оставшиеся на плаву, поступили запросы на аренду. К 2011 году спрос стабилизировался. В 2014 году было падения цены (около 15%) при стабильном спросе в связи с санкциями, связанными с ситуацией в Крыму. Клиент чувствовал, что он в этом положении – главный, и начинался жесткий демпинг. За арендаторов боролись. Однако такая тенденция просматривается даже на сегодняшний день.

Что имеем сейчас

 

 

Максим Хмель (АН «Парус»): «Возвращаясь к вопросу демпинга, можно сказать, что фактически, не всегда помещения сдаются по той цене, которая изначально была заявлена арендодателем. К примеру, если говорить о больших площадях, то если раньше планка колебалась от 1300-1500руб/м2, то сейчас это максимум 1000руб/м2. Собственно, далеко ходить не надо: если у того же БЦ "Гвардейский" выпадет 200-300м2 под аренду, то сдавать они его будут не по заявленным 750руб/м2, а 600-650руб/м2, и это совсем не исключение из правил. Занятно то, что такая ситуация имеет место быть при довольно уверенном спросе. Конечно же, экономическая ситуация сразу отражается на рынке недвижимости. Первое, что делают компании в трудный период – это «режут» персонал, а за ними, соответственно, и площади.»

 

 

Мария Калашникова (эксперт, концерн «Единство») утверждает, что на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости можно назвать стабильным, несмотря на «проседание» после кризиса 2013 года. С тех пор уровень цен на аренду офисов варьировался незначительно.

 

 

Константин Поцелуев (эксперт, компания «Капитал»): «В данный момент наблюдается миграция арендаторов. Компании съезжают из крупных офисов в менее престижные здания или спальные районы. Большинство компаний выбирают небольшие здания в Ворошиловском, Пролетарском и Первомайском районе»

Максим Хмель: основной проблемой является именно вопрос управления каждым БЦ отдельно. Одно здание может иметь несколько собственников, что существенно усложняет процесс взаимодействия клиента с арендодателем. Проблема «общения» двух сторон – еще один фактор, влияющий на лояльность клиентов-арендаторов.

Получается, что имея все ресурсы и площади для удовлетворения потребностей арендаторов практически любого уровня, бизнес-центры все равно не до конца справляются с этой задачей.

Логично предположить, что миграции клиентов и демпинг арендных ставок не появляются просто так. Вопрос коммуникаций между клиентом и управляющей компанией – не единственная проблема. Причин для этого несколько.

 

Карету мне, карету!

 

Константин Поцелуев: «Сейчас очень многих волнует вопрос паркинга возле зданий БЦ. Не все офисы высокого класса могут похвастаться собственной парковкой: у некоторых она вообще отсутствует. Мои клиенты жалуются, что их позитивный настрой перед рабочими буднями «испаряется» даже до входа в БЦ: зачастую им предстоит кружить приличное количество кварталов, чтобы хотя бы припарковать свой автомобиль.

Существует стандарт, по которому на каждый БЦ (в зависимости от площади, стандарт введен Гильдии Управляющих и Девелоперов) полагается фиксированное количество парковочных мест. К сожалению, наши застройщики этих правил не придерживаются. Их девиз «здесь и сейчас». То есть, как сделать деньги быстро. К примеру, БЦ «Риверсайд-Дон» сейчас испытывает проблемы с парковкой. Только что будет дальше, когда заполнятся близлежащие новостройки? (ЖК "Белый Ангел", ЖК "Вдохновение", ЖК "На Береговой", это более 1400 квартир). Куда люди будут ставить свои авто? Об этом должна думать управляющая компания и девелопер, но результат, как можно заметить, и так налицо.»

Мария Калашникова, в свою очередь, комментирует, что в БЦ «Риверсайд-Дон» есть подземный и наземный паркинг. Для большой части арендаторов и собственников они решают вопрос парковки, но понятно, что закрыть его на сто процентов они не в состоянии, да и ни одно здание не может этого сделать. Остаются лишь парковочные места на улицах. В вопросе парковки в огромном плюсе находится БЦ «Лига Наций»: у этого здания собственная трехуровневая парковка, что очень привлекает арендаторов.

 

Куда идут мои деньги?

 

Константин Поцелуев: «На сегодняшний день наблюдается тенденция постоянного повышения цены сервисного сбора (за квадратный метр) у многих БЦ. Однако цена летит вверх, а качество обслуживания туда совсем не стремится. Места общего пользования оставляют желать лучшего, тех же самых парковочных мест не наблюдается. Появляется вопрос — а почему я должен платить больше? Некоторые арендаторы спрашивают себя: что же легче? Платить огромные деньги арендаторам, либо просто взять и построить офис с нуля под себя, имея прямые контракты со всеми службами по коммуникациям. Поэтому и объясняется некоторая миграция компаний: люди понимают, что они могут платить меньшие деньги за большие площади и съезжают.

В этом плане, управляющие компании «подсаживают» клиента на «иглу», не давая никакой свободы и диктуя свои жесткие условия. Если раньше владельцы еще могли «выбирать» своих клиентов (оценивался престиж и размер компании), то сейчас, в условиях экономического положения в стране, они такого позволить себе уже не могут."

 

Тот, кто всегда «на плаву»

 

Константин Поцелуев: «За счет чего выживает большинство арендодателей? Конечно же, это крупные государственные и международные компании. Дело в том, что малый бизнес более внимателен к расходам на аренду. Поэтому владельцы ждут «крупную рыбу», и некоторые помещения пустуют годами. А ведь такой клиент может не приплыть и за всю жизнь. Люди не хотят думать, не хотят подстраиваться под клиента, быть гибкими. Это простая жадность. Именно она стоит управляющим компаниям и арендодателям крупных ежемесячных трат за простой помещения.»

Оказывается, что за стеклянными витринами скрывается множество вопросов, ответы на которые не всегда очевидны. Однако, справедливо заметить, что невозможно удовлетворить все потребности, что появляются на рынке. Более того, они постоянно меняются, и не всегда рынок в нужный момент может предложить именно то, что необходимо, так считает Мария Калашникова.

 

 

Конкретно по делу

 

Чтобы выяснить наполняемость БЦ Ростова-на-Дону, для анализа были выбраны самые престижные из них. Ведь если есть проблема «в верхушке», то что же можно сказать о помещениях более низкого класса?

Для более объективной оценки наполняемости, мы решили «зайти» в следующие бизнес-центры непосредственно как клиент, чтобы понять ситуацию с наполняемостью «изнутри».

Были выбраны следующие центры:

Официальная наполняемость была оценена путем анонимного опроса сотрудников компаний-арендаторов, а также комментариями управляющих компаний. Следует отметить, что большинство управляющих компаний бизнес-центров (за исключением БЦ «Белый слон» и «Риверсайд-Дон») давать свои комментарии отказались.

По словам Константина Поцелуева, официальную наполняемость БЦ Ростова-на-Дону нельзя считать объективной, ибо на практике ситуация совсем иная: в свободных источниках, таких как avito.ru, а так же на официальных сайтах управляющих компаний, мы можем наблюдать большой объем предложений по аренде и продаже помещений.

 

Интернет против реалий

 

Обратившись на сайт avito.ru, можно увидеть повальное количество объявлений. Более того, в БЦ «Clover Housе» оказался свободным целый этаж, хотя отдел по аренде помещений заявлял, что офисы расходятся как горячие пирожки.

БЦ «Купеческий двор»: только лишь на официальном сайте управляющей компании «Офис-сервис» свободными являются более десятка офисов разной площади. Более того, по словам Максима Хмеля, этот БЦ является самым «проблемным» из списка: начиная от паркинга и заканчивая местами общего пользования. В свою очередь, Константин Поцелуев отмечает, что пропускная система этого бизнес-центра часто «отпугивает»клиентов: человек только входит в здание, а у него уже просят документы.

БЦ «Риверсайд-Дон»: с заявленной наполняемостью в 97%, имеет более 600 кв.м. под аренду, основываясь лишь на одном источнике свободных объявлений avito.ru.

БЦ «Пять Морей»: этот бизнес-центр является настоящей загадкой, так как связаться с их агентами по аренде не удалось. Чтобы «добраться» до управляющей компании – придется проделать нелегкий путь. Опираясь на данные того же avito.ru, в этом здании под сдачу имеются целые этажи.

Хорошие показатели наблюдаются и у БЦ "Лига Наций". На сегодняшний день это бизнес-центр с чистым классом А. Также «высшим пилотажем» может похвастаться "Clover House". Важно понимать, что классом А можно считать только те БЦ, у которых имеется лишь один собственник. Собственник единый, значит, по словам Максима Хмеля, дела будут уже лучше, чем у других.

БЦ «Гедон»: являясь достаточно маленьким для БЦ, он показывает хорошее качество управления, имея одного собственника. Официально БЦ "Гедон" не может быть классом А ввиду отсутствия подземного паркинга, однако этот недостаток компенсируется местоположением здания в исторической части города.

 

Мнение тех, кто «внутри»

 

Для наглядности, мы опросили несколько людей, которые проводят в БЦ все свое рабочее время. Вот то, что мы получили в ответ:

Вера: БЦ «Риверсайд-Дон»

Наша компания арендует помещение в "Риверсайд-Дон" вот уже более пяти лет. Самая большая проблема, на мой взгляд, это парковка: здесь просто невозможно поставить авто. Что уж говорить о гостях, приезжающих в чей-то офис. Еще меня очень волновал вопрос вентиляции: в «Риверсайд-Дон» нигде не открываются форточки, что делает пребывание тут некомфортным. Наша компания долго общалась с управляющими, и мы смогли решить эту проблему в индивидуальном порядке. Что происходит в остальных офисах – я даже не знаю.

Антон: БЦ «Пять Морей»

На данный момент компания, в которой я работаю – единственная в здании. Видимо, сказывается цена за аренду. С парковкой тоже проблемы: поставить авто действительно некуда, а фиксированное место стоит немалых денег. Удивляет, что здание, позиционирующее себя как офис премиум-класса, протекает при дожде на верхних этажах, а вентиляция только искусственная – ни одно окно не открывается физически.

 

А дальше куда?

 

По словам Максима Хмеля, Ростов не является лидирующим в вопросе качества коммерческой недвижимости на юге России. Пока что мы значительно уступаем и продолжим уступать Краснодару, который имеет на порядок больше площадей под аренду на плаву.

Особые надежды может подавать БЦ «Пять Морей», ведь из-за ЧМ 2018 по футболу жизнь города медленно «перетекает» на Левый берег. Однако, как говорит Максим Хмель, для более успешного развития БЦ «Пять морей» пока не хватает более концептуального и креативного продвижения и управления объектом, а сложности, связанные со строительством и запуском объекта, продолжают негативно влиять на отношение потенциальных арендаторов и покупателей площадей.

На данный момент объем спроса тоже можно назвать стабильным. Однако, «текучка» арендаторов из офиса в офис все еще остается на слишком высоком уровне. Следовательно, если проблемы существуют у БЦ такого высокого уровня, то что происходит в бизнес-центрах класса пониже – остается только гадать. Однозначно можно сказать, что сейчас особенно ценится качество объекта и уровень управления. Однако, основываясь на словах экспертов по коммерческой недвижимости, можно уверенно сказать, что пока что общего языка арендаторы и арендодатели найти все же не могут.

Ольга Мирошникова