Александр Ольховский: « У региональных девелоперов есть преимущества перед федералами»

Александр Ольховский умеет смотреть на российский девелопмент с двух сторон. Как президент НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов», он знает, чем живет девелоперское сообщество. Как вице-президент ОАО «Банк ВТБ», он управляет рядом крупных девелоперских проектов федерального значения. С «ДК» г­-н Ольховский поделился своим прогнозом о судьбе российского девелопмента в регионах и особенностях поиска денег в период кризиса ликвидности.

 досье
Александр Ольховский

Образование: В 1991 г. закончил факультет автоматики и микроэлектроники Винницкого Политехнического института.
Карьера: 1991 г. — заместитель генерального директора брокерской компании «Ижора-1».
1993-2003 гг. — на разных руководящих должностях в компаниях «Акко­Траст¬Инвест», «Энергокапитал», «УК БФА», «Промышленно- Строительный Банк».
2004 г. — председатель совета директоров «ПСБ-ИНВЕСТ-ГРУПП».
2005 г. — первый заместитель президента-председателя правления ОАО «ВТБ-КАПИТАЛ».
С 2006 г. — вице-президент ОАО «Банк ВТБ», президент НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов». Где застряли миллиарды, выделенные минфином на кредитование бизнеса?
Почему девелоперу нельзя соглашаться на «короткие» деньги?
Какой недострой надо покупать?

Российская строительная отрасль сегодня поставлена на грань выживания, считает Александр Ольховский. По его мнению, новая экономическая ситуация принесла несколько основных наиболее губительных для девелоперского бизнеса факторов.

Длинные деньги закончились. Альтернатив нет?
Вероятно, одна из основных сложностей, которую принес мировой финансовый кризис девелоперам, заключается в снижении спроса на недвижимость. Насколько сильно, по вашим наблюдениям, изменился спрос?

— Если говорить о статистике, то пока спрос изменился не критически. Например, еще в сентябре в Москве статистические данные говорили о том, что в офисах класса А объем свободных площадей около 3%. Сейчас объем вакантных площадей, включая предложения по субаренде, в этом сегменте около 10%. Беспокоит в первую очередь не количество, а темп увеличения пустующего объема.

Если говорить об офисах, при реализации сценария «экономический кризис», то основными факторами, влияющими на этот сегмент, будет сокращение объемов производства ВВП, сокращение количества персонала, борьба с издержками и, как следствие, снижение объема снимаемых площадей.

В сегменте торговой недвижимости последствия будут зависеть от того, насколько будет платежеспособным спрос со стороны населения на товары, которые предлагаются в торговых точках. А платежеспособность населения определит товарооборот и, соответственно, готовность операторов платить тот уровень арендной платы, который им предлагает владелец. Еще по состоянию на октябрь-декабрь 2008 г., по данным аналитиков, количество посетителей в торговых центрах не снизилось. При этом операторы утверждали, что средний чек стал меньше и снизился оборот. Как следствие, торговые операторы требуют снижения арендной платы.

Если говорить о сделках купли-продажи коммерческой недвижимости, то это вопрос качества проектов и наличия инвестиционного ресурса. Количество покупателей сегодня резко сократилось. Почти все западные инвестиционные фонды закрыли лимиты на Россию.

Банки прекратили кредитование девелоперских компаний в регионах. У них закончились деньги?

— В настоящее время серьезной проблемы с краткосрочной ликвидностью нет. Но рынок недвижимости короткие деньги не потребляет. Девелопер может использовать короткие деньги только для латания текущих дыр. Нормальная компания не должна себе позволять брать краткосрочный кредит для реализации нового проекта в надежде, что она потом опять и опять перекредитуется такими же короткими деньгами. Это очень высокий риск, закладываемый в финансовом планировании.

Предоставляемые застройщикам деньги как минимум должны быть среднесрочными для тех, кто строит жилье, и долгосрочными — для тех, кто занимается коммерческой недвижимостью. Таких денег на рынке чрезвычайно мало. В августе в городах-миллионниках было заявлено к строительству 40 млн кв. м коммерческой недвижимости. Кроме того, планировалось строить 80 млн кв. м жилья в год. И в один момент времени выяснилось, что длинных денег больше нет и не будет. В результате было заморожено колоссальное количество проектов. Например, корпорация MIRAX GROUP из 12 млн кв. м заморозила 10 млн кв. м.

Доступность банковских кредитов невысокая, ставки по ним таковы, что для строительства коммерческой недвижимости они интересны только в том случае, если номинированы в рублях, а девелопер рассчитывает на резкую девальвацию национальной валюты. Ну а если прогноз не оправдается? Это достаточно серьезный риск. Принимать его очень опасно.

И все-таки, если на рынке нет «длинных» кредитов, почему девелоперам не использовать короткие деньги?

— С точки зрения девелопера, долгосрочный — это ресурс, который должен позволить построить объект и вернуть кредит за счет потоков, генерируемых построенным объектом. Это значит, что долгосрочные деньги для проектов в области коммерческой недвижимости должны даваться не менее чем на семь лет. Два года продолжается стройка, как минимум пять лет требуется для того, чтобы обслужить долг и вернуть тело кредита. Среднесрочные деньги для девелопера — это кредиты на срок от трех до семи лет. Взяв такой займ, компания имеет возможность построить объект, заполнить его в течение полугода и продать некоему инвест-фонду. Все остальные деньги для девелопера являются короткими.

Кризис сделает девелоперский бизнес адекватным

Говоря о кризисе, Александр Ольховский нередко использует глаголы в будущем времени. Он не сторонник термина «вторая волна кризиса», но считает, что «в 2009 г. экономическая ситуация в стране будет не менее сложной, чем сегодня». С рынка уйдут «первый-раз-девелоперы». Их долю смогут занять те компании, которые будут действовать более грамотно.

Какие качественные изменения в условиях кредитования региональных девелоперских компаний могут произойти в 2009 г.?

— Кредитуя девелопера коммерческой недвижимости, банки хотят быть уверены в том, что продукт, который с помощью их кредита будет формироваться, найдет свой спрос в полном объеме и по той цене, которая заложена в бизнес-плане. Как эту цену спрогнозировать сейчас? Невозможно, потому что психологические ожидания звучат примерно так: откат-откат, все вниз, все будет дешевле. Будет ли дешевле на самом деле, еще вопрос. Но общее психологическое настроение «вниз» есть, и банкиры, безусловно, рассматривают худший сценарий. Пока не произойдет некая стабилизация на текущем уровне или на уровне, условно говоря, «минус 15% к текущему», вопрос получения заимствований будет чрезвычайно тяжелым.

В области жилой недвижимости ситуация тоже очевидна. Федеральный бюджет готов решать социальные вопросы за счет приобретения жилья у застройщиков. Проекты жилой недвижимости, у которых будет согласованная позиция по выкупу, банки будут кредитовать с громадным удовольствием, поскольку в этом случае понятен источник возврата.

По каким критериям нужно выбирать те региональные стройки, которые стоит покупать?

— Прежде всего — качество земельного участка. Земля должна быть с хорошей локацией. С юридической точки зрения я бы анализировал права собственности и права долгосрочной аренды на землю.

Недострои я бы не рассматривал как объект для приобретения. Если недострой все-таки покупать, то только после проведения детального юридического анализа.

Следующий актив — объект завершенного строительства. Здесь также необходимы технические и юридические экспертизы, но при этом объект завершенного строительства является активом интересным уже не с точки зрения девелопмента, а с точки зрения инвестиционных вложений. С другой стороны, я уверен, что объекты завершенного строительства на рынке начнут появляться по очень разумным ценам, потому что ряд девелоперов должны восстановить свою ликвидность, чтобы выжить. Банки будут продавать заложенное имущество по невысокой цене. Эти объекты на этапе кризиса будут иметь привлекательную цену, а после восстановления финансовых рынков и рынков капитала могут показать достаточно уверенный рост.

Региональные девелоперские компании выдержат натиск москвичей

Активы разорившихся региональных девелоперских и строительных компаний смогут покупать как местные, так и иногородние игроки. Однако, по мнению Александра Ольховского, масштабной экспансии иностранных девелоперских компаний не случится. Количество московских девелоперов, которые воспользуются ситуацией и поспешат выйти в регионы, будет зависеть от перспектив, которые кризис откроет на столичном рынке. В любом случае экспансия не станет причиной смерти регионального девелоперского бизнеса. Местные компании смогут стать подрядчиками для иногородних или же на равных конкурировать с ними.

Что региональный девелопер может противопоставить московскому конкуренту?

— Почему он обязательно должен что-то противопоставлять? И почему это единственный сценарий? Я часто сталкиваюсь с подобного рода поставленным вопросом: а вот сейчас придут москвичи и все А что все-то? На рынке недвижимости могут существовать крупные, средние и мелкие компании. У каждого будут свои проекты и свои ниши, была бы компания профессиональной.

Многие девелоперы, заходя в регионы, уже понабивали себе шишек, создавая свои филиалы, пытаясь набрать в них людей. Не работает. Это для многих было очевидно, но просто не было другого выхода, потому что многие региональные компании отказывались работать в связке с федеральными девелоперами. После кризиса ситуация будет несколько иная. Все будут понимать, что разделение рисков это хорошо, что наличие партнера — это нормально. Поэтому бояться не надо. У местных компаний, безусловно, есть целый ряд преимуществ: это понимание и знание местного рынка, местного менталитета, понимание особенностей регионального спроса. А отношения с местными администрациями и властями — это что, пустой звук?